东莞最严调控夜袭楼市：瞄准炒房者，首限二手房

本篇文章2269字，读完约6分钟

在深圳房地产市场推出新政一周后，邻近城市东莞也出台了最新的调控措施。

7月25日凌晨，东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局等12个部门联合发文，发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，进一步提升调控政策。

《通知》主要从需求方入手，对非东莞家庭购买者进行限制，即购买第一套房需要一年以上的社会保险证明；购买第二套房需要两年以上的社会保障。此外，商品房的限售期也从两年改为三年。

“这项政策的出台直接关系到上半年东莞楼市的火爆。”7月25日，广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉《时代周刊》记者。

根据乐友佳的数据，2020年上半年，东莞在粤港澳大湾区9个城市中同比增幅最高。一手住宅平均成交价格为22817元/平方米，同比增长17.8%。二手房平均成交价为19645元/平方米，比上个月增长13.5%，比上年增长21.7%。

其中，林深东南部地区热度最高，一手住房平均成交价格为23810元/平方米，比上个月上涨14.4%。二手房平均成交价为22518元/平方米，比上个月上涨7.9%，是六大区中最高的。

房地产经济学家邓浩志表示，通知发布后，东莞楼市必将大幅降温。

“在监管和升级之后，东莞房地产政策的严厉程度已与一线城市趋于一致。长期以来，东莞调控的重点仅仅是新房，二手房的购买没有长期限制，这也使得许多投机性投资基金进入东莞房地产市场。这一次，东莞堵住了二手房的大“漏洞”，也将堵住大量资金投资东莞楼市。”邓浩志说道。

7月25日，中原地产首席分析师张大伟向《时代周刊》记者指出，“此次限购的影响是有限的，仅适用于非东莞户籍，但对于东莞户籍而言，没有社会保障的必要，二手房购买数量仍是无限的。”从安置条件来看，东莞有一个没有任何条件的简单安置。许多人可以通过定居方式购买住房。”

抑制投资需求

在深圳推出最严格的“715新政”后，许多深圳客户涌入东莞林深区，客户认购情况大幅增加，这使得很多业内人士预测东莞将出台新的楼市调控政策。

根据东莞中原战略研究中心对100多个待售项目的监测，不包括开业项目，东莞的认购量在7月13日至7月19日的一周内增长了17%。

7月25日，东莞凤岗的一位中介告诉《时代周刊》记者，“我们店在深圳新政后一周内就签了30份订单，这是我们的最大亮点。”

“自7月份以来，东莞市政府不断出台房地产政策，但力度很小。深圳监管后，整个管理层都对东莞的监管作出了新的指示，所以引入监管也是一个必然的现象。”李告诉《时代周刊》记者，东莞调控已经部署了很长时间。

《时代周刊》记者注意到，《通知》对二手房购买限制和转让期限有严格的标准，这引起了广泛关注。

《通知》规定，无论是新房还是二手房，非万基家庭购买第一套房必须有一年以上的社会保险证明；要购买第二套房，你必须有两年以上的社会保险证明；如果这个城市有两套或两套以上的商品房，向他们出售的商品房将被暂停。

其次，商品房的有限转让期限也被延长了。不管是新房还是二手房，都只能在出售三年后才能转让，而不是两年前。

“我们的客户主要是深圳的客户，或者他们的主要需求是自谋职业。基本上，他们主要是基于购买新房子。这项规定并没有对新房子施加太多的限制。大多数客户现在可以支付一年的社会保险。形式买房子。”

上述中介向《周刊》记者承认，这项规定的影响相对有限。

“对我们影响最大的是，一些深圳客户可能会被同样靠近深圳的惠州抢走，而公寓市场可能会升温。”上面的中介说。

对投资者来说，这项规定无疑打乱了他们购房的步伐，深圳的秦望(化名)就是其中之一。

通过缴纳社保，秦望已经在林深区的凤岗和塘厦拥有了两套新房子。2020年上半年，不断上涨的房价让秦望更有决心投资东莞。

“我最近一直在看二手房，但一直没有找到合适的。”我没想到要等二手房限购，这相当于没有资格买房。”秦望说:“现在有限的销售期已经延长，时间和资金成本也增加了。目前的想法是在时间满了之后迅速卖掉手头的两套房子。”

从供应方开始

值得注意的是，《通知》的第一项措施是“增加住宅用地供应，适当提高新增国有建设用地中住宅用地的供应比例，突破旧城改造项目周期长、进度慢的瓶颈”，从供应方面探索缓解楼市问题的途径。

事实上，东莞的库存一直处于严重紧急状态，这也支持了房价上涨的预期。

根据合肥研究院的数据，截至6月底，东莞市一手住宅楼的库存面积约为299万平方米，同比大幅下降34%。根据过去三个月的平均消化率，只需5个月左右即可消化。

与此同时，住房企业也在加大收购土地的力度。

根据合肥研究院的数据，2020年上半年，东莞有25个商住用地的土地供应案例，最终有23个案例被出售；交易面积约126.9万平方米，同比大幅增长307%，交易金额401.7亿元，同比增长近三倍。

不仅如此，地价超过20%的项目频频售出，东莞东坑、沙田、厚街等地的底价记录也不断刷新。

7月25日，一家上市房地产企业的深圳区域投资经理告诉《泰晤士报》记者，“上半年，东莞拍卖市场非常激烈，深圳很多房地产企业都参与其中。我们之所以对东莞持乐观态度，是因为东莞是粤港澳大湾区除深广以外最具发展潜力的城市，而这项规定不会影响我们对东莞市场的投资信心。”

鉴于土地市场温度较高，通知还指出，将试点建设“三限房”，在房价高的热点地区选择符合两个规定、条件成熟、配套设施完善的地块，建设“限定地价、限定房价、限定买家”的住宅项目。

上述投资经理认为，供求基本面的变化是一个长期过程，本通知落地后的长期效果仍需观察。

来源：环球邮报中文网