泰禾引战拉锯战背后：黄其森的纠结与选择

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引进战争投资是振兴太和、从根本上解决危机的最关键的一步。

事实上，关于战争的信息是去年发酵的，是今年5月13日宣布的。

7月8日，泰和在回应深交所的询证函时表示，“试点战仍处于规划阶段，双方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署仍存在不确定性。”

最近，一位知情人士向《泰晤士报》记者透露，战争投资的谈判真正开始于今年4月。到目前为止，谈判企业中有十大房地产企业，拉锯战仍在继续。

"过一会儿，就不会有事故了，战争就会结束."7月3日，太和总裁助理告诉《时代周刊》记者。

据说，基于实际考虑，太和希望白衣骑士成为国有控股的房地产企业或中央企业控股公司，因为太和的资产负债很重，不容易接手。

在业内人士看来，这可能是中国房地产史上最大的单笔收购。

截至7月15日，太和的市值约为146亿元；截至7月7日，逾期债务达到270.65亿元，2020年到期债务达到555.11亿元。截至5月底，可销售价值为3650亿元。

事实上，如果战争投票进入，泰和最大股东的股份及其一致行动将被稀释。换句话说，黄启森可能告别实际控制人的位置。

最近，据太和的一位人士透露，外界不太了解的是，太和在被各种潜在的交战方选中的同时，也在选择交战方。这也可能是战争党没有出现的原因之一。

余地

对任何创始人来说，转让他所创建公司的控股权都是一个艰难的过程。为什么黄启森最终选择领导这场战争？

7月3日，太和集团的一位董事向《时代周刊》记者透露了一些原因。2020年，受COVID-19疫情影响，房地产市场突然冻结，导致项目销售受阻，付款困难。这使太和措手不及，迫使黄启森终于迈出了领导战争的一步。

“现金流受到影响，销售额没有上升，但借款利息没有下降。谁会想到会有这样一只黑天鹅？”导演说。

根据今年第一季度的报告，泰和的库存约为1500亿，实际供应量约为2100亿。在理想的条件下，该公司有望实现今年1000亿元的销售额，即使是按50%的去污率计算。

然而，现实是，泰和上半年的销售额几乎翻了一番。

据嘉里披露，泰和上半年的总销售额仅为254.1亿元，而2019年同期为456.7亿元。第一季度，泰和的经营现金流入仅为32.52亿元，仅为去年同期的15%。

这加剧了领导战争的紧迫性。

根据6月13日披露的年报数据，截至6月11日，太和的逾期贷款达到235.58亿元，未支付罚息6.4亿元。

泰和的短期债务集中支付压力很大。

2020年上半年，太和有312.98亿元到期债务，约占全年到期债务总额的56%。

截至7月7日，泰和上半年到期债务偿还额为48.1亿元，贷款置换和贷款展期为61.8亿元。

第一笔不能及时赎回的债券已经出现。

7月7日，太和宣布17张太和001中期票据未按期支付，涉及本息支付16.12亿元。

同时，泰和有5只一年内到期的国内存续债券，总额为59.16亿元。在海外，总价值为8.79亿美元的其中四个也将在一年内到期。

对此，泰和给出的解决方案是与持有人、主承销商等中介机构保持密切沟通，协商解决方案，尽快达成债权人认可的解决方案。

据泰和知情人士透露，如何对所有债务进行清晰合理的安排也影响到战争投资交易的完成时间。太和正在制定一个全面的债务重组计划，其初衷是基于太和的基本面和流动性考虑所有债权人，公平对待所有债权人。

上述太和总裁助理告诉《时代周刊》记者，债券赎回确实是太和目前债务重组过程中的一个棘手问题。

“至于其他短期债务，它们基本上是与金融机构谈判的。如果结算在结算中，则续订在续订中。大股东被冻结的股份没有司法处置的风险。现在等着战争来了，把太和彻底搞活。”那个人说。

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在过去的两个月里，市场一直在猜测交战方的身份。

然而，厦门国茂(600755.sh)、建发股份有限公司(600153.sh)和厦门翔宇(600057.sh)已明确宣布“没有收购泰和集团的计划。”中国金茂、中国铁建、保利等。未能与太和谈判。

根据《泰晤士报》记者了解到的原因，太和的债务规模存在一些禁忌；其他人受制于他们自己决策周期的长度；有些人更喜欢项目层面的合作，而不是上市公司。

事实上，《时代周刊》记者从很多渠道了解到，十大房地产企业实际上已经对泰和进行了所有的调整，包括最近广为流传的万科(000002.sz)。

对此，7月3日，上述太和董事并未否认，并对《泰晤士报》记者表示:“谈判中有不少企业，但每个公司的关注程度和谈判阶段都不一样，自然派出的谈判人员也不一样。谁将在最后宣布它，取决于宣布。”

在5月13日的公告中，泰和初步描绘了战争投资的图景:“以房地产为主业”、“可能涉及公司控制权变更”、“发动战争需要主管部门事先批准”。

泰和仍然需要不断回答公众和投资者的问题:被拯救和自我拯救的牌是什么？

在一线和二线城市保持高质量的土壤储存被认为是重要的一张牌。

"最近土地拍卖市场的地价已经达到了30% . "上述太和董事表示，虽然太和部分存量土地溢价较高，但国有企业或央企战争投资者融资成本优势将使土地实现更大的空空间。

根据泰和2019年年报，漳州、南昌、福州、广州、北京、上海、深圳和杭州在公司主要项目的可售和未售建筑面积分布中排名第一。

另一张大牌是“泰和+”。这些包括医疗、教育、商业、保险、金融、财产等等。上述太和董事认为，即使是十大房地产开发商也没有太和那样多元化的整体布局。

据《泰晤士报》记者报道，黄启森在目前的泰和战争谈判中，也在努力争取一些“泰和+”的商业模块以及战争投资。

黄启森是否会放弃控制权还取决于战争投资者是否同意泰和目前的产品定位和产品战略。

上述太和董事表示，太和接受中标的底线和大前提是保持对太和产品和发展理念的认可，实现优势互补。

最近，许多与黄启森关系密切的人告诉《时代周刊》记者，黄启森不希望战争投资者在未来对泰和的产品定位、产品质量和产品细节做出重大改变。

“我们在北京花了近十年的时间学习和润色，然后我们得到了庭院产品和市场声誉。经过这么多年的坚持，我不愿意让我的努力付诸东流。”上面的主任泰和说。

挣扎

回到现实，泰和目前的引进策略显然是被动的。

“如果你决定在去年早些时候引入战争投票，泰和可以谈判的空空间将会更大。”上述总统助理对《时代周刊》记者表示遗憾。

从债务角度看，《泰晤士报》记者计算，截至7月7日，270.65亿元的逾期贷款在2019年为48.28亿元，仅占17.84%。此外，在5笔总计35.16亿英镑的逾期贷款中，只有两笔属于2019年的贷款，总计约2.4亿英镑，全部为银行贷款。

在股票价格水平上，讨价还价的筹码在减少。

从2019年1月1日至2019年7月4日，泰和的股价在13.31元/股至22.06元/股之间。2020年，该股最高价格仅为7.7元/股，出现在7月7日。

“地产股的市盈率普遍较低，这一点被严重低估了。这将使规模达1000亿的泰和房产公司在战争谈判中遭受更大的损失。”7月10日，amc公司的一名官员告诉《时代周刊》记者。

以往的措施表明，战前泰和更倾向于积极自救:收缩、实现和调整，这是泰和在2018年和2019年的第一项工作。

过去两年，泰和几乎没有在公开收购市场上收购土地，因此减少了支出。

第二，主动出售部分项目，加快公司现金流恢复，合理减轻权重，返还近100亿现金。特别是，2019年，通过转让项目股权或与合作伙伴联合开发，减少了21个合并项目。

2019年12月，黄启森在接受媒体采访时也回应道:“在过去的两年里，太和并不像媒体想象的那么困难。哪个公司没有困难？关键是要有一个好的态度。在过去的两年里，您觉得太和是困难的，但正是这两年在提高我们企业的综合管理能力方面效率最高。”

根据各种债务数据，泰和2019年的计息负债为974亿元，较2018年的1382亿元大幅下降；资产负债率从2018年的86.88%下降到2019年的84.95%；剔除预收账款后的资产负债率从2018年的71.51%降至2019年的62.81%。

目前，在推进战争的同时，泰和并没有放弃自救。

据知情人士透露，泰和已将重点转移到可自我维持的房地产项目上。

7月8日，泰和回应了深交所的询证函，透露公司有18个自持物业项目，涉及商场、阁楼、地下商铺、办公楼、车库停车位、地下商业、室外步行街等多种形式。公允价值约为255亿元。此外，还有账面价值29亿英镑的经营酒店:凯宾斯基、铂尔曼和洲际酒店。

“根据公司的战略部署需要，考虑出售、变现或置换相应的贷款作为债务重组资产，以缓解债务风险。”泰和在公告中说。

同时，泰和也在努力开始项目销售和恢复工作。在7月7日回复深圳证券交易所的询证函时，泰和表示，管理层预计，随着2020年下半年COVID-19疫情的缓解和控制，公司的营销计划可以更好地实施。据估计，有22个项目的销售额超过10亿元人民币。

反射

目前，泰和的情况被业界视为当前房地产市场的典型案例。在监管和控制下，该行业已进入洗牌。过去高杠杆率的住宅企业粗放式发展模式已经不适合现在和未来。

近日，天丰证券研究报道称，泰和集团的违约是由于公司战略与行业现金流规则的偏差造成的，直接原因是疫情对销售和支付的影响。从管理角度来看，民营企业的自然扩张冲动实际上控制了房地产行业的高杠杆特征，并受到政策突破的影响。如果企业在发展过程中未能准确把握发展节奏，偏离行业趋势，也会对公司造成危害。

泰和的快速扩张期始于2014年。泰和的年销售额在2016年首次超过400亿，在2017年超过1000亿。然而，从那时起，它已经停止在1000亿。

在许多券商报告中，泰和的风格被概括为“高高举起，奋力拼搏”。

根据机构数据，仅在2016年和2017年，太和的土地收购金额就达到了近240亿元和390亿元，分别增长了69%和61%。与泰和近两年的全口径销售额相对应的是400.1亿和1007.2亿。

高杠杆的扩张也带来了负债的增加。在2017年的最高峰，太和的净资产负债率一度达到473%。

第二年，2018年，太和飞进了黄启森的计划，销售目标是2000亿元。然而，由于金融去杠杆化的外部环境，泰和遇到了前所未有的困难。

同时，泰和规划的重点区域，如北京、上海、深圳等。，都是购买量和价格有限的城市。泰和的产品主要是高端住宅，价格不能上涨，消费群体恰好是政策限购的对象。

“这并不是说高端精品住宅不能实现高成交量。泰和在房地产时代就已经做到了这一点，成交量和价格都在不断上涨，高端精品住宅正是需要的。”上述太和董事告诉《泰晤士报》记者，但在持续的调控下，太和对项目的定位、评估和定价与现实大相径庭。

在今年5月15日的泰和内部培训会上，黄启森说，春节以来，他对每一个项目、每一条线都进行了系统梳理。这是泰和成立20多年来第一次系统梳理这种方式。

然而，他并不认为泰和的困难是由制造高质量的产品带来的，而是极大地改善了它的管理。

2020年7月的一天，位于福建省福州市东二环的太和广场，依然熙熙攘攘，街道繁忙，人流络绎不绝。

2016年12月，当时20岁的泰和将其新总部迁至泰和广场，象征着一个新的开始。

目前，它正在等待战争党的到来，这可能是一个新的开始。

来源：环球邮报中文网