金融街物业即将上市 毛利率偏低待改善

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中信经纬客户6月20日电(薛)18日，在提交招股说明书几个月后，金融街地产股份有限公司(以下简称“金融街地产”)的上市申请获得批准，将于7月6日在香港联交所主板上市。这家成立了20多年的公司，近四分之一的收入来自金融街，这是北京写字楼最昂贵的区域。许多金融监管机构和行业巨头，包括中国证监会，都是它的客户。

一般来说，商业物业的物业管理费用高于住宅物业，企业承接更多商业物业的物业管理业务的利润率相对较高。然而，虽然金融街物业60%以上的收入来自商业物业，但去年的综合毛利率仅为19.2%，明显低于上市物业管理企业的平均毛利率，盈利能力有待提高。

80%的收入依赖于母公司对外推广项目的传播，这一比例很低

1993年，国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出，在西二环阜成门至复兴门地区建设国家金融管理中心，国家银行和非银行金融机构的总部集中布局。从那时起，该地区已进入开发和建设。1994年5月，金融街物业注册成立，为金融街地区提供物业管理服务。

该规划用地面积仅1.18平方公里，不仅聚集了“两会”等中国最高的金融决策和监管机构，还落户了数千家知名企业，包括银行、保险、资产管理、支付结算等众多金融机构的总部。根据招股说明书，在金融街的物业服务机构和企业中有许多重要的金融巨头和监管机构。

其中，位于金融街区的富凯大厦是中国证监会的办公用房，也是金融街物业的服务对象。招股说明书将富凯大厦列为公司的一个代表性管理项目，因为“该大厦有一个国家金融监管部门作为我们的租户之一。”

2017年至2019年，金融街地产为富凯大厦提供核心服务和配套增值服务，协助银行、证券公司、咖啡厅等设施运营，分别实现收入约959.5万元、958.8万元和1693.3万元。

金融街地产的注册地址距离中国证监会只有500米左右，但即便如此，金融街地产仍选择在HKEx投资。东方证券在研究报告中指出，地产公司选择港股而非a股上市的原因之一，是a股对分拆子公司关联交易比例的要求是所有地产子公司无法回避的障碍。

根据招股说明书，金融街集团通过其全资子公司北京华融综合投资有限公司间接持有金融街物业47.52%的股份，金融街集团的子公司金融街控股作为金融街物业的附属公司，为其提供大部分物业管理项目。从收入构成来看，从2017年到2019年，金融街80%以上的房产收入来自金融街附属集团。根据招股说明书，金融街附属集团的经营或其开发新物业的能力出现任何负面发展，均可能影响公司收购新物业管理项目的能力。

根据招股说明书，该公司从金融街附属集团项目获得的收入贡献略有下降，因为该公司致力于通过确保独立第三方参与项目来扩大其业务。然而，外联项目对收入的贡献不高。数据显示，2017年至2019年，独立第三方项目管理的建筑面积分别占总管理建筑面积的27.5%、30.9%和33.6%，但仅占总收入的16.5%、16.6%和18.9%。

依托北京市场的金融街面积占总收入的1/4

自在金融街成立以来，金融街地产已将其业务扩展至中国的主要地区。截至2019年12月31日，其拥有11家子公司和40家分支机构，其物业管理服务涵盖多个物业项目，并专注于商业物业。

招股说明书显示，金融街地产2017年实现营业收入7.57亿元，2018年实现营业收入8.75亿元，同比增长15.7%；2019年，收入9.97亿元，增长13.9%。净利润同比增长10.7%，从2017年的8270万元增长至2018年的9150万元，同比增长23.9%，至2019年的1.13亿元。

与上市物业管理公司相比，金融街物业的规模较小。根据中国物业管理学会中国房地产评估中心和上海亿居房地产研究所发布的数据，截至2020年4月30日，26家在a股和h股上市的内地物业管理公司的平均收入为24.16亿元，平均净利润为2.95亿元。

就管道规模而言，2019年在建建筑面积约为1990万平方米。根据中国百强物业服务企业的数据，去年平均管理面积为4278.83万平方米，前10家企业平均管理面积为2.21亿平方米。

虽然金融街物业的收入增长率已达到两位数，但对于仍处于经营和购买圈地阶段的物业管理公司来说，增长率并不快。根据韩毅智库的数据，2019年，上市物业管理公司的总收入达到625亿元，同比增长36.2%，半数以上公司的收入增长超过40%。其中，碧桂园服务的收入规模排名第一，去年的收入增长率为106.3%。

就收入构成而言，金融街物业与金融街地区乃至整个北京是分不开的。金融街是北京全年写字楼租金最贵的地区。仲量联行今年年初发布的一份报告显示，北京金融街的写字楼租金排名世界第三，仅次于香港中环和纽约中城。许多金融机构总部的出现也给金融街地产带来了丰厚的地产收入。

根据招股说明书，从2017年到2019年，金融街地区的收入分别约为2.17亿元、2.29亿元和2.39亿元，分别约占总收入的29.2%、26.6%和24.4%，约占四分之一。

2017年至2019年，北京金融街物业的收入分别约为5.09亿元、5.5亿元和6.18亿元，分别占总收入的68.5%、63.9%和63.1%。除了天津、石家庄和廊坊的服务项目外，公司70%以上的收入来自华北，而西南、华东、华南、东北和华中地区的收入不到30%。

商业地产贡献了大部分利润，整体毛利率需要提高

东方证券指出，虽然商业、办公、医院等形式的物业管理比住宅项目更专业化，其成本将略高于住宅项目，但总体而言，这种形式的物业利润率将明显高于住宅项目。在物管公司的管理领域，商业和办公业态的管理领域越大，其利润率就越高。

2019年，金融街物业经营物业(包括办公楼、综合楼、零售商业楼和酒店)建筑面积约800万平方米，占管理总建筑面积的40.2%；商业地产收入6.47亿元，占总收入的66.06%；商业地产毛利1.59亿元，占总毛利的83.28%，毛利率为24.6%。

然而，受非商业物业(包括住宅物业、公共物业和医院、教育物业等)拖累，金融街物业的整体毛利率仍处于较低水平。自2017年至2019年，本公司的整体毛利率分别为19.2%、18.5%和19.2%。根据中国物业管理学会等机构的数据，上述年份上市物业管理公司的平均毛利率分别为29.8%、29.7%和29.4%。金融街物业2019年的净利率约为11%，略低于上市物业管理公司12.1%的平均利率。

在这方面，金融街地产董事长兼总经理孙洁最近公开表示，该公司未来将继续以商业地产为基础扩大市场份额。这一管理领域的增加可能会继续改善公司的毛利润业绩。营业物业管理收入较高，每月每平方米12.66元，同期前100名物业月平均物业费为3.26元。”(中信经纬应用)

来源：环球邮报中文网