毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何？

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“投资者网络”郑小林

销售额达到1000亿元，对于任何一个房地产企业来说，这都是一个具有里程碑意义的数字，总部位于广州的和晶泰富集团控股有限公司(以下简称“和晶泰富”，01813.hk)也是如此。

在经历了2019年的高增长率后，何景泰夫追求的是胜利，尤其是当流行病“重挫”房地产市场时，他喊出了1000亿元的目标。从过去几年“踩线”的经验来看，特别是2020年，在全行业增速持续下滑、楼市受到疫情冲击的背景下，合景泰富仍有可能继续“踩线”实现目标业绩。同时，在光明的业绩下，2020年的毛利率能提高吗？在追赶规模的过程中，合肥京泰富还能保持高毛利率吗？关于上述相关问题，Investor.com联系了合肥京泰富的企业沟通负责人，对方表示不便回应。

为什么总利润率在上市后跌至新低？

“合同销售额增长31.5%，达到861亿元，收入增长233.8%，达到249.6亿元。”2019年，几组引人注目的数据为已经徘徊数十亿年的和晶泰富增添了几分亮色。凭借其在2019年的出色表现，该公司数十亿美元的旅程又向前迈进了一步。

与业绩相比，住宅企业的盈利能力更值得关注。从2019年的业绩公告可以看出，合肥京泰富的收入增长主要是由于交付面积的大幅增加，但尽管交付面积有所增加，公司的毛利率却在逐年下降。为什么？

来源:风力数据

2019年，合肥京泰富的毛利率为上市以来最低。根据公告，2019年其毛利率为31.52%，比2018年的32.78%下降了1.26个百分点。回顾过去两年，公司的毛利率徘徊在34%左右。此外，就衡量企业盈利能力的销售净利润率而言，2019年，和晶泰富的销售净利润率仍大幅下降。2018年，销售净利润率为52.94%，而2019年为38.95%，下降了近14个百分点。

“本集团的毛利由2018年的约24.51亿元增加至2019年的约78.66亿元，增幅为220.9%，主要是由于2019年总收入增加。”在业绩公告中，何景泰夫谈到了毛利率上升的原因，但至于毛利率下降的原因，目前还没有得到解释。

从报告中可以看出，合肥京泰富毛利率的下降与其成本的增加和销售价格的下降密切相关。2019年，和晶泰富的销售成本为170.9亿元，较2018年的50.26亿元增长了240.0%，高于同年的收入增长。同时，在征地成本方面，合景泰富从2018年的5400元/平方米增加到2019年的7380元/平方米，增幅为36%。

2019年，合肥京泰富的平均售价下降。从2018年的15137元/平方米，下降15.1%，至12851元/平方米。这意味着在收入大幅增长的背后，合肥京泰富的盈利能力正在下降。

但需要指出的是，与50家典型上市房地产企业29.9%的加权平均毛利率相比，合肥京泰富的毛利率处于行业中上水平。同时，2019年，随着行业整体增速放缓的趋势，房地产企业盈利能力在一定程度上面临下行压力。

“整个房地产行业都受到限价令、购房需求控制等的影响。，而大多数房地产企业的毛利率下降，包括和景泰富，这也反映了企业的高项目成本和高溢价压力，从而导致毛利率下降。然而，如果住房企业的毛利率继续下降，将对其随后的盈利能力和质量控制产生不利影响。因此，在遵循市场政策的前提下，我们可以尽可能地降低征地和项目开发的成本，保持自我。盈利能力。”知名房地产分析师严跃进告诉《投资者》。

此外，58房屋研究院院长张博认为，总体而言，合景泰富毛利率的下降受成本因素影响，重点是征地成本和营销费用的增加。规模本身的快速增长会对毛利率的变化产生一定的影响。在2020年景泰富突破1000亿元的目标背景下，整体销售将加速，相应的营销成本难以降低，征地行动将加快。因此，毛利率的提高在未来可能不会作为其首要考虑的指标。

达到1000亿元销售目标的可能性有多大？

2019年，何景泰富实现销售额861亿元，2020年销售额同比增长20%的目标是1030亿元。从多家房地产企业公布的销售目标来看，合肥京泰富的增长率仍处于行业前列。以规模相近的时代、澳远、荣鑫为例，2020年的销售目标分别提高到5%、12%和12%，而房地产龙头企业恒大只提高了8%。

根据公告，今年前两个月景泰富的合同销售额达到68.72亿元，同比下降约24.9%。根据克尔的数据，合肥京泰富2019年第一季度的销售额为154亿元，但今年第一季度下降到130亿元，降幅为15.58%。

“我们今年的商品价值是1700亿。虽然它在1月和2月都有影响，但我相信它可以在下半年恢复，所以我对完成销售目标很有信心。”在3月26日的业绩发布会上，董事长孔建民谈到了1000亿元的目标，并表现出了信心。换句话说，合肥京泰富1700亿的60%必须完成才能达标。

然而，从以往的目标完成率来看，和晶泰富大多通过了“踩线”。根据嘉里的数据，在2014年至2018年的过去五年里，合肥京泰富的销售排名一直徘徊不前，仅上升了8位。其中，90%的目标将在2015年实现，这条线将在2016-2018年跨越。2019年，何景泰富以861亿元的业绩完成了850亿元的年度业绩目标。

截至2019年12月31日，和晶泰富拥有156个项目，分布在内地和香港的39个城市，土地储备总额约为1701万平方米，总可销售价值约为人民币5100亿元。

“一般来说，房企正处于快速增长期，他们经常会提出一些增长目标。然而，目前市场受到疫情影响，处于中期调整状态。有许多不确定因素，但如果两会在2020年召开，一些住房消费刺激政策将更有可能在宏观政策的帮助下实现。”严跃进说了这话。

据张博介绍，2020年，从合肥京台府的分布面积和可销售价值来看，除疫情变化和国内经济环境等不确定因素外，更有可能超过1000亿元。

当然，房地产行业的铁律是，随着规模效应的增加，加速扩张所产生的杠杆效应至关重要，这也会对利润产生影响。

4月8日，国际评级机构标准普尔发布报告称，合肥京泰富集团控股有限公司评级前景为“负面”，同时确认长期发行人信用评级为“b+”，高级无担保债券长期发行评级为“B”。

“自2016年采取更积极的土地收购策略以来，合景泰富不断增加土地投资，其调整后的债务从2018年的820亿元增加至2019年的1040亿元。”标准普尔认为，合肥京泰富的最终目标是提高其销售排名和市场份额，这可能会继续推动强劲的土地补充需求，并对其杠杆率造成压力。

受疫情影响，标准普尔表示，如果合景泰富的交付进度跟不上计划，或已完成物业的销售速度低于标准普尔的预期，合景泰富集团的收入可能低于标准普尔的预测；与此同时，一线和二线城市仍受到限价令的影响，这也可能影响公司的利润和去杠杆化计划。(思考金融产生了)■

来源：环球邮报中文网