北京一季度土拍量跌价涨：2宗地块楼面价超7万

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《泰晤士报》记者对北京2019年第一季度的土地交易数据进行了核对和比较，发现北京的土地市场在今年第一季度大幅萎缩。从2019年1月至3月，北京共有22笔商业用地交易，土地面积约为158.45万平方米。也就是说，今年一季度北京的土地交易面积比去年同期下降了45.7%。

然而，在成交量下降的同时，北京土地交易的底价在第一季度大幅上升。根据壳牌研究院的跟踪数据，1-3月北京土地交易的平均底价为37057元/平方米，比2019年同期高出60%，创下近三年来的新高。

最直接的原因是高质量的地块属性。壳牌研究院解释说，今年第一季度，北京土地市场上出售的地块的区域位置和属性相对较高。以近年来土地供应紧张的海淀区为例，2019年全年海淀区仅售出7块土地，但今年第一季度海淀区售出6块土地，其中2块土地的底价超过7万元/平方米，直接抬高了整体地价。同时，“无限价”地块的增加也是原因之一。

数据显示，今年第一季度，北京共售出16块土地，全部为住宅用地或包含住宅用地，其中12块没有限定销售价格。从2019年1月到3月，在北京售出的22块土地中，只有3块是纯商品房。

第一季度优质地块增加

“在第一季度售出的16块土地中，有15块位于海淀、石景山等主要城区，以及通州、九宫、蔡羽和东小口镇等热门地区。该地区的地理位置非常好。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英向《时代周刊》指出。

与此同时，“无限价格”地块的位置越来越好。”和硕首席分析师郭毅向《时代周刊》记者表示，例如，在第一季度，海淀区四季青镇、四环路和五环路之间的两处住宅在一个非常好的位置出售，但销售价格并不受限。

在出售高质量地块的背后，政府显然有意提振土地市场。

据北京市规划委员会介绍，2019年，市规划委员会创新建立了商品住宅用地的仓储系统，可通过对仓库中的项目进行排序进行选择，位置和规模相对较高的地块可根据市场情况及时推出。

节后，为了保证土地的顺利流转，北京还精心设计了地块的交易时机，包括通过错开交易时间实现投标保证金的有效周转，以及在同一区域内推出地块而不堆积。

这非常有效。2月11日，北京土地市场如期开业，中国许多土地市场延期或暂停，从节假日到第一季度末共售出10宗土地，占第一季度售出土地的63%，面积约55万平方米，总成交额约440亿元。

“下一步，市规划和自然资源委员会将进一步加强与各区政府的项目推进，根据年度建设用地供应计划，合理把握土地供应节奏，安全有序地做好市场土地供应工作，稳定市场预期，防控疫情。虽然没有放松，但它为城市经济的顺利运行提供了土地保护。”北京市监管委员会表示。

但是会有更多的“无限”情节吗？专家认为，限价和无限价格将携手稳定市场。

郭世英判断，在过去两年中，北京取消有限竞争住房项目的情况并不理想，有些项目很难取消。政府正在逐步调整土地供应策略，因此进入市场的“无限价格”地块数量有所增加。展望未来，北京有限的土地供应将会减少，特别是在土地资源稀缺的地方，如主城区，这将增加“无限土地”的供应，而周边地区将及时调整并继续供应有限的土地。

郭毅还认为，限价土地不会完全消失，因为限价有利于稳定土地市场和住房市场。然而，显而易见的是，北京正在对地块属性进行合理安排，比如在更好的地点推出一些“无限价格”地块，并在一些以前有限价格土地供应较少的地区增加有限价格地块的供应。

根据北京市规划委员会官方网站的数据，目前北京共有14宗土地交易，其中包括12宗住宅用地。有6例限定价格的土地和6例无限价格的土地。

冷热不均

大量优质土地交易直接推高了北京一季度土地交易的平均底价，但冷热不均也是不争的事实。

“根据土壤拍卖的热度和最终的地价，北京第一季度最热的地块应该是通州区太湖镇亦庄新城站前的地块。”郭毅介绍道。

2月18日，北京开始在通州区太湖镇亦庄新城站前拍摄该地块。《时代周刊》记者注意到，该地块在现场竞价之前已经在网上被引用了17次。当天进入现场招标后，吸引了朱总、中海、首开+保利财团等17家投标人轮流挂牌。在不到10分钟的时间里，该地块达到了合理的土地价格上限，并变成了“竞争和自我维持”。最终，土地以49.8%和7%的溢价出售。

这也是自2018年11月以来，北京再次出现“为自给自足的住房而竞争”的地块。

“太湖街区不在通州的核心区域。然而，由于对该行业去化学化的良好预期，金茂和万科去年在该行业的项目中取得了不错的成绩。同时，2019年11月，北京市批准了亦庄新城规划(国家土地空房规划)(2017-2035)。太湖的高端工业基地也包括在计划中，所以最后，该地块也很受欢迎。”郭毅解释道。

2月14日在昌平区东小口镇出售的“有限竞争房”也获得了34.2%的溢价，因为在交易的限价和底价之间还有2万元/平方米/房，仅次于太湖镇亦庄新城站前的地块。

但并非所有的情节都如此幸运。

据《泰晤士周刊》记者报道，在第一季度开始拍摄的16个家庭中，有10个溢价交易，平均溢价为29.2%。同时，还有6块土地以底价出售。“开发商预计以底价出售的土地相对较差。首先，考虑到未来的市场导向，将有激烈的竞争，在同一个地区，或受土地价格和价格限制，未来的去化学将相对缓慢；第二，情节本身可能有缺点。”郭毅分析道。

海淀区四季青镇的两个高质量的“无限价格”地块，由于起拍价较高，以相同的溢价和底价出售。

“房屋公司也将结算账目。他们将判断土地的价值，衡量未来，而不是盲目地拿走土地。”郭毅建议:“为了顺利完成30万套住房的年度供应计划，做好土地出让工作，今后北京市有关部门可以在土地出让方面做得更细致一些，如有序安排限价和‘无限价’土地出让，平衡区域位置，启动时间节点，合理评估地价水平等。这将有利于北京土地的顺利流转，不会引发土地价格上涨的预期和楼市的上行趋势。”

来源：环球邮报中文网