如何将中国房地产市场“化繁为简”？——读任泽平、夏磊新书《全球房地产》

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作者|韩宇翔

编辑|李健

今年4月，全球房地产开始销售。20多天后，两位作者，任泽平和夏磊，兴奋地在各自的公开账户上宣布，新书已经多次脱销，出版社已经印刷了两次。洛阳的纸很贵。这本书卖得好并不奇怪。英国、日本、新加坡等国的房地产市场历史，展示了一个国家房地产市场的制度、价格和泡沫的不同历史过程。同时，我们可以通过这样一面镜子来观察中国房地产市场的未来趋势。在我看来，从人口、经济和城市化的角度来看房地产的发展是很有启发性的。

龙介绍:

中国的房地产市场是一个共识/零/白色市场

当我们谈论某样东西的价格时，有时我们抱怨，有时我们比较，有时我们判断未来的趋势。当中国人谈论房价时，可以看到这些不同的心态，因为我们在过去10年里一直说房价太高了。但是我们需要一个标准来谈论价格。如果标准不统一，就会变得和鸭子一样。那么，中国房价是否高，能有一个统一的参考标准吗？

我认为有一个方面可以参考，那就是事实。事实比简单的价格更具体。例如，中国人第一次买房时不到30岁，许多西方发达国家的人第一次买房时大约40岁。中国人可以提前十年买房子，这表明房价是高是低。

例如，中国目前的人均住房面积超过35平方米，而香港的人均住房面积约为17平方米。现在上海的人均住房面积是香港的两倍。三十年前，香港是上海的两倍。在人口快速增长的背景下，上海的人均住房面积翻了一番，这是通过住房资产的大幅增加实现的。如果房价在这个阶段继续居高不下，我们该怎么办？

此外，新房的销售面积和价格也在大幅上涨。2018年，中国新房销售面积约为1.5亿平方米，是20年前1200万平方米的12倍。从这一事实来看，中国的房价在过去20年里，至少在大部分时间里，都很容易买到，而不是买不起。

这个结论会让很多人感到难过。但从另一个角度来看，中国从东到西的住房建设总体过剩也可以解释为什么房价“不高”。但这并不意味着每个人都能负担得起，尤其是大城市，尤其是东部的特大城市。从长远来看，这些城市的土地供应有限，但良好的政府管理、发展前景和就业机会将吸引大量人口涌入。因此，这些城市的房价持续上涨，对于没有住房的新移民来说，买房比在他们的出生地要困难得多。以上海为例，其传统的中心城区面积仅占该市6000平方公里的2%，有22%的人口居住，但新房供应仅占该市的3%。因此，如果每个人都想住在中心城市(即使是以前的居民)，这些供应显然是九牛一毛，买家的竞争将大大推高房价。

如果我们把目光从市中心转向整个城市，那么城市竞争是另一个需要考虑的方面。为什么那些大公司选择把总部设在上海，而不是人均gdp较高的杭州或无锡？因为大规模的人口聚集提供了更有效的市场、分工和创新机会。所有这些都提高了人力资源的价值。同样，人才之间的竞争也导致了更具竞争力的移民。他们对住房资源的竞争使得像上海这样的大城市有更高的住房承受能力，从而推高了房价。

为什么人们普遍认为他们买不起房子？沉默的大多数可能是答案。从另一个角度来看，中国城市约90%的住房拥有率表明，人们忽视了大多数家庭都有住房的事实，同时又说他们负担不起。考虑到欧美发达国家的住房拥有率一般为50-60%，中国家庭90%的住房拥有率简直是惊人的。

许多拥有房子的人也抱怨价格高。他们通常不到40岁。他们中的一些人觉得他们自己的家并不漂亮和发达，而另一些人则想扩大他们的家来容纳新的孩子和父母，或者增加一所房子来满足学校或投资的需要。这些奢侈的要求在很多地方都很普遍，以至于很多人认为这是理所当然的。但如果你看看世界各地的发达国家，大多数地区的首次购房者年龄接近40岁，通常他们会购买更便宜的二手房或小型的性住宅。投资银行买房是少数富人的行为。

许多人会将价格与美国的价格进行比较。当然，他们通常用北京和上海等中心城市的价格与美国的平均价格进行比较，从而显示出中国的价格有多离谱。然而，如果我们将北京和上海的中心房价与中国城镇的平均房价相比较，它将高出十倍以上，如果我们加上农村住房，它将高出20倍。

更多抱怨房价高的人实际上是潜在买家。他们希望房价能降低以满足他们的预算。但如果是这样的话，他们实际上是房价的潜在看涨者，而不是相反。看看香港居住在4、5平方米笼屋的穷人。他们从来没有奢望考虑购买它们。

简而言之，昂贵的东西会变得更便宜或更贵；同样，便宜的东西可能更便宜，平均回报不是普遍规律。就行为而言，东西便宜的时候可能买不起，而且东西贵的时候买也并不少见。实质上，房价取决于供应方的数量和需求方的人口。

回归的现实，正如狄更斯在《双城记》中所说:“这是最好的时候，也是最糟糕的时候。”同样，这是一个人人都想拥有房子的时代，也是一个人人都抱怨房价太高的时代。房地产让人又爱又恨，但2015年中心城市的又一轮房价上涨将房地产这个话题带回了每个人的视线。是否要买，在哪里买，是否买得起，已经成为许多人纠结的话题。

2020年，COVID-19的爆发是突然的。是否买房，如何买房，如何调控房地产市场，最终走向何方……这些众多的问题再次浮出水面，必须得到解答，无法回避。中国的房地产市场规模巨大，涉及数百亿家庭和财富，但多年来一直是零星的评论，系统梳理很少。因此，如果有一部房地产专著可以解释全球和中国房地产的全貌，它将非常受欢迎。不幸的是，长期以来，这样系统的中国作品几乎都是空·怀特的。

英国、日本和其他国家的历史“镜子”

所以当《红色周刊》的编辑联系我，让我写这本书的时候，我很期待这本书。仔细看，这本新书的结构很清楚，分为两部分。第一部分论述了世界房地产的发展，第二部分论述了中国房地产在过去70年的变化，特别是近年来的制度改革及其影响。

具体来说，第一部分主要梳理了香港、英国、美国、德国、日本和新加坡的住房制度、价格趋势、泡沫和波动、金融和风险，考察住房市场对各国经济、金融和财富的影响。同时，还梳理了不同国家和地区不同的住房发展思路，以及土地供应、住房金融、房产税、住房租赁、住房保障等因素对住房市场发展的影响。各国有不同的历史和文化因素。对这五个因素的分析贯穿了整篇论文，这使得比较不同地区和国家的住房制度成为可能。当然，这种比较受限于数据的长度和分析，这相对简单，但在本书中这仍然是一种有价值的尝试。此外，各国房地产发展中有一些有趣的地方值得读者关注。

以英国为例。有趣的是，英国是第一个政府干预市场的国家。与香港类似，在过去的一百年里，英国的房价在很长一段时间内都优于通胀，并且涨幅更大。根据书中的数据，从1917年到2017年，英国名义房价指数上涨了888倍，年均涨幅为7%。远远超过消费物价指数48倍，折合成年率为4%。相比之下，从1970年到2017年，英国的名义房价上涨了52.8倍，明显高于意大利、法国、美国、德国和日本，分别上涨了33.9倍、16.1倍、12.5倍、2.3倍和2.3倍。

然而，与香港不同的是，尽管英国的房价继续上涨，房价与收入的比率继续高于大多数欧美国家，但英国并不存在普遍的低质量、小规模现象，也不存在因高房价而导致家庭数量增加的现象。相反，高房价伴随着英国住房的高质量和高拥有率。在政策方面，英国政府一直大力支持住房市场的发展，提供良好的住房条件和充足的总体供应。从“质量”的角度来看，英国的居住环境是好的，田园风格是显著的。单户住宅(中国人眼中的别墅)占79%，人均使用面积占38%；从“数量”上看，与1971年相比，住房拥有率保持在1%以上，自1984年以来一直保持在60%以上，在发达国家处于较高水平。

因此，仔细研究香港和英国住房制度的差异，以及如何避免高房价对住房质量、人员流动、住房保障和财政保障的负面影响，是一个有趣的话题，但书中没有进一步的比较。在我看来，如果房地产的许多属性被剥离，我们可以清楚地看到，决定房地产价格的趋势仍然是供求之间的基本关系。虽然英国政府一年到头都控制着英国的土地，但总的来说，从长远来看，英国土地市场的供应仍然充足。相反，在中英联合声明后，为了防止港英政府卖地，香港每年只能卖50公顷土地，导致土地供应远远落后于经济和人口发展。2003年非典过后，面对市场持续下滑的压力，香港特区政府不仅撤回了“8.5万套住房供应计划”，还进一步减少了土地供应。不到10年后，尽管有各种各样的监管和严厉的税收政策，香港的房地产价格还是上涨了三倍，并在1997年突破了最高点。因此，经济增长确实会带来人口结构的变化和中心城市房价的上涨，但稳定房价和确保生活舒适的更好办法是维持和保证一定的土地供应，而不是相反。

对日本两次房地产危机的思考

再以日本为例，它也讨论了日本房地产的两次危机。日本房地产的第一次危机发生在快速工业化时期。在工业化和城市化的双重推动下，日本的地价在1955年至1974年间上涨了28倍。其中，六大城市增长了34倍。在1973年的石油危机期间，由于恶性通货膨胀，日本中央银行大幅提高了利率。与此同时，日本的土地税制改革在五年内增加了土地转让所得税，并设立了专门的土地保有税。经过一系列紧缩政策，1975年全国和六大城市的地价指数分别下降了4.4%和8.1%。然而，由于日本经济总体健康，日本的土地价格在1976年再次上涨。

第二次危机是人们熟悉的1990年日本房地产泡沫。日本在1985年签署广场协议后，为了对冲可能出现的出口下滑，政府开始大幅降息并放松金融管制。在一系列错误的政策下，日本房地产泡沫在1986年至1990年间迅速膨胀。全国和六大城市的土地价格指数年均增长8.3%和20.6%。此后，日本的地价在20多年里再也没有上涨过。

比较日本两次房地产危机的不同结果，我们可能会看到几个明显的差异:

(1)日本第一次房地产繁荣主要是由快速的经济发展推动的，危机主要来自短期政策调整。然而，推动房地产市场升级的两个内部因素——快速经济发展和城市化——的逻辑并没有因为短期政策而改变，因此危机过后，复苏来得又快又持久。

(2)日本房地产的第二次热潮主要是由低利率和错误的政策推动的，但推动危机持续的内部因素是城市化的完成、人口老龄化和日本老龄化导致的经济增长长期放缓的结果。房地产危机显然提前暴露并扩大了这一因素的影响。

从这两个角度来看，从人口、经济和城市化的角度来看房地产市场的长远发展，应该是很有启发性的。

中国房地产中有许多混乱的概念需要澄清

与前一部分不同，本书第二部分论述了中国房地产70年的历史、体系、发展趋势、多年的实践及其对未来的启示。梳理国际房地产市场经验的目的是试图看清中国房地产市场的现状、优势、劣势和未来发展方向，同时澄清一些多年来一直混淆不清的概念和观点。

例如，书中提到，过去20年的住房制度改革使人均住房面积和质量大幅提高，但这种积极影响却很少得到承认。同时，这本书也直接批判了房地产市场存在的问题。这些包括:1 .人与土地不匹配，一线城市的人不想要土地；2.供需不平衡，工业用地供给粗放，居住用地稀缺；3.区域错配，中西部地区土地供应充足，东部快速发展地区土地短缺；4.城乡失衡，农村建设用地高于城市。这些批评直接指向监管和控制中最受批评的问题之一，即在呼吁控制房价的同时，他们正在收紧城市土地供应，尤其是特大城市的土地。

土地市场是一个容易出现泡沫的市场，而在我国统一的土地供应计划下，土地市场更容易出现泡沫。由于担心财政安全，政府应该限制土地供应的速度，这是可以理解的。然而，在经济快速发展和城市化的时期，这种供给约束很容易转化为价格的持续上涨。很容易理解金融安全和住房安全是两个不同的目标。希望一项政策行动能同时解决两个问题是不明智的。现实的做法是，金融安全属于金融安全，价格稳定属于价格稳定。没有必要把两者结合起来。

来源：环球邮报中文网