后疫情时代，商业地产企稳上升再现投资机遇

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证券时报记者陈颖

就商业地产而言，去年底，业内人士普遍认为，2020年整体市场将相对稳定，新项目(商场和写字楼)和市场需求将继续保持稳定。然而，事实上，市场在今年第一季度被冻结，尤其是在2月份。在家工作始于2月中旬，并于3月恢复工作。3月以后，客户需求逐渐增加，不同行业的需求程度不同。接下来，商业地产的趋势是什么？第一太平戴维斯市场研究部主任张林以上海市场为例表达了自己的观点。

零售商业地产企稳回升

以上海购物中心为例，统计数据显示，空的购物率比去年底提高了0.1个百分点，约为8.5%，基本保持不变。从2月到3月初，市场基本停滞。对于业主来说，即使新租户还在观望，大规模疏散原租户的现象也很少见，所以空的入住率是稳定的。

随随后市场的变化，有些租户可能会退出市场，但有些租户认为现在是与业主谈条件的好时机。市中心一些位置优越的购物中心过去租金很高，但现在可能会有空商店。张林认为:“如果租户此时有足够的现金，那么这是一个非常好的时机，所以在未来，我们也将看到双方更多的行动。”

娱乐业受疫情影响很大。对于这部分实体业务来说，这个时期确实很困难，可能需要争取一些补贴和支持。另一方面，一些格式考虑在线格式，如电影“对不起妈妈”。健身和咨询也可以通过在线渠道弥补损失，但娱乐行业本身需要人与人之间的互动，而这更多地取决于市场的复苏，然后取决于消费者的支持。

在此期间，店主们更加关注在线渠道，包括通过小程序和微信群送货的餐饮和服装商家。“我认为这是一个长期的过程，而中国的互联网巨头有很强的控制能力，所以零售企业应该很好地利用这一技术来更定向地维持他们的客户群。另一方面，为了控制成本和费用，预算应该有针对性和更加精确。今年之后，明年应该会更好。”张林说道。

办公楼:再现高质量的投资机会

近年来，空整体写字楼市场的入住率一直在上升，主要是因为新的写字楼已经进入上海市场，预计将持续两到三年。从第一季度开始，市场停止，没有新项目进入市场。与去年第四季度相比，空的购买率有所下降，预计第二季度会上升。

从区域板块来看，分化趋势将继续，板块之间以及同一板块内不同项目之间的差异将继续扩大。运营、投资和管理都将导致这种差异化发展。在不同部门之间，企业可能会从市中心转移到交通便利、产业集聚和租金优势的次中心地区，这可能会对市中心部门产生影响。

首先，当租户选择合作时，他们会信任经营稳定、品牌可靠的大公司，支持大业主。当然，这也取决于租户的需求，而短期租赁的空联合办公房可以更有针对性地面向一些新兴企业。联合办公模式有其自身的存在价值，是对传统办公模式的一个很好的补充，符合初创企业的需求。另一方面，从财务角度来看，这取决于有多少流动资金愿意投资，而且在现阶段的投资可能会更加谨慎。

其次，看看大宗交易市场。上海大宗交易是中国最活跃的市场，上海和北京占全国市场的80%，海外资金高度集中。2018-2019年，上海的年平均营业额为900-1000亿英镑。受今年疫情影响，第一季度营业额约为120亿英镑。主要交易主要是办公楼，大多在去年下半年结算，交易在第一季度完成。

疫情使市场面临不确定性。交易谈判周期将变得更长，但上海在全国的份额可能反而会上升，资本将高度集中在北京和上海等一线核心城市。最近，在市中心出现了一些总价格非常高的标志性地点，或资产包。在前几年，这种情况很少见，这也是投资者的一个好机会。

张林认为，虽然相关机构预测，今年只有中国和印度的gdp将呈现正增长，一些投资者可能认为这一增长率很低，但从全球角度来看，这将是一个不错的成绩，信心将促进各行各业的可持续发展。

来源：环球邮报中文网