广州放宽公寓限购 商服类项目可卖给个人 专家:有较强示范效应

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3月3日，广州市人民政府官方网站发布了《广州市坚决夺取COVID-19肺炎疫情防控胜利，努力实现全年经济社会发展目标任务的若干办法》(以下简称《若干办法》)，共提出48项措施。在促进房地产市场稳定健康发展方面，规定商业服务项目不再局限于销售对象，已登记确权的不再局限于转让对象。

一年多以后，它又松了

所谓商业服务项目是指商业和办公项目。在限购令的大环境下，一些商业服务项目被设计成“类房”出售，如酒店式公寓和公寓式办公室。

《若干办法》提出优化商业服务项目的建设和销售管理，如果商业服务项目未完成规划和建设程序，最小分割单元不再限定；商业服务项目不再局限于销售对象，那些登记了所有权的也不再局限于转让对象。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业在商业银行现金担保下申请划拨商品房预售款专用账户资金。

经过一年多的时间，这是广州市商业服务项目监管政策第二次放松。2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布了《关于完善商业地产项目销售管理的意见》，对2017年发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函[2017]65号)第三条第(三)项进行了政策调整。

具体而言，2017年广州市的“330政策”限制了商业地产项目的开发、建设、销售和使用，并规定未经批准不得将其改为住宅用途；最小分割单位不得少于300平方米，销售对象应为法人。2018年底，广州出台新规定:对于2017年3月30日前(含)进行土地出让交易的房地产项目(以土地出让合同签订、交易确认或土地出让交易日期公告确认为准)，商业服务地产不再限于销售对象，个人可在取得房产证前购买商业服务地产2年。中原地产首席分析师张大伟表示，这项政策是基于2018年的政策，旨在扩大不出售、可出售给个人的业务服务项目的范围，而没有最低面积要求。

商务公寓受到“严格监管”

事实上，在许多城市，商务公寓和其他商务服务项目都受到“严格监管”。在深圳房地产市场上，商品房等产品一直被视为“一级房”，也是房地产市场的重要组成部分。由于没有购买或贷款的限制，这些公寓一度是投资者在空“狂欢”的房间。

近两年来，深圳商品房市场政策不断调整。2018年，深圳“731”楼市调控政策指出，个人、企业、事业单位或社会团体新购买的商品房，自取得《不动产权利登记证》之日起5年内不得转让，该调控措施仍然有效。然而，就在去年年底，深圳取消了商品房“只出租不出售”的限制。2018年深圳“731”楼市调控指出，开发商在各种新供应土地上建造的商品房(包括招标、拍卖和挂牌、城市更新、征地和返还等)。)只出租，不出售。

此前，《深圳市住房和城乡建设局关于将既有商业办公楼改建为出租房屋有关事项的通知》(征求意见稿)公开征求公众意见，《通知》明确了既有商业办公楼可以由商业改建为出租的范围。通知还明确指出，考虑到商业写字楼的改造主要是小型公寓，在不改变土地性质的情况下，商业写字楼的建筑功能主要调整为商业公寓的功能。

值得注意的是，在深圳的商业公寓市场上，有一种工业配套宿舍的“类公寓”产品，甚至只需当场注册一家公司就可以买到。由于价格低于同类公寓产品，吸引了众多投资者。然而，《深圳市工业建筑及配套用房转让管理办法》自2月1日起正式实施，上述通过注册公司购买工业建筑或配套用房的经营模式已有针对性和规范性。

其中，《办法》规定了工业配套宿舍的受让资格条件，要求其必须是在配套宿舍所在行政区域内拥有厂房(不少于1000平方米)或R&D房间(不少于300平方米)的企业，企业购买配套宿舍后所拥有的配套宿舍总面积不得超过该企业在配套宿舍所在行政区域内所拥有工业建筑面积的30%。企业在福田区购买工业配套宿舍，必须具备以下条件:在福田区拥有厂房(不低于1000平方米)或研发楼(不低于300平方米)，企业购买配套宿舍后，企业拥有的配套宿舍总面积不得超过企业在福田区拥有的工业建筑面积的30%。如果企业仅在福田区拥有办公楼，则没有资格购买配套宿舍。

记者还发现，在深圳市场，注册公司可以买到的“公寓式”产品不在少数。在罗湖清水河区，一个新的公寓项目被宣传为要求注册公司购买。目前，一套45平方米的复式单位的价格约为170万元，相当于每平方米不到4万元。在附近的松岗地区，一些正式的商品房销售价格达到每平方米65000至75000元。

广州有很强的示范效应

可以预见，广州推出的新措施可以缓解商业服务项目企业的财务压力，有望对商业服务项目的销售产生很大的拉动作用。

受COVID-19肺炎疫情影响，近期不少地方在“无房无炒”定位不变的前提下，对房地产市场相关政策进行了调整。根据中国指数研究院的报告，到目前为止，50多个省市已经从供给和需求两个方面大力推出了支持房地产业的政策，以增强市场信心，确保房地产市场的平稳运行。

除了商业服务项目的政策调整外，广州这次提出的“48项措施”的重点是什么？

记者注意到，在促进房地产市场稳定健康发展的同时，该措施还提出要加大对房屋租赁市场的支持力度，加快对房屋租赁企业的奖励资金分配。

一些市场参与者认为，租赁市场往往在春节后迎来租赁的黄金时期。然而，受疫情影响，长期租赁公寓的入住率与前几年相比有不同程度的提高。许多租户受到疫情的控制，但新增加的租赁市场确实因疫情而停滞不前。因此，应减少疫情对行业的影响，以促进租赁企业的稳步复苏和发展。

此外，“48项措施”还提出要提振汽车消费。鉴于疫情期间市民对自驾车通勤的需求，加快落实2019年6月新增10万辆中小客车的配额，并酌情研究推出新指标。从2020年3月至12月底，根据鼓励先进技术、安全可靠的原则，个人消费者购买新能源汽车将获得每辆1万元的综合补贴。推动汽车升级换代。对于更换或报废二手车的消费者，在广州注册的汽车销售企业将购买“国家第六”标准的新车，每辆车将获得3000元的补贴。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，广州是一线城市中第一个放松房地产市场的城市，具有很强的示范效应，但类似政策的出台也表明，当地的库存压力正在增加，尤其是商业服务项目。通过这种放松，客观上激活了此类物业的去库存化，有利于相关商业企业的销售，减轻了财务压力。此外，对长期租赁公寓的补贴和支持在国内尚属首次。最近，国内许多地方的政策调整都集中在发展企业上。考虑到发展租赁市场的重要性，后续确实可以加强对房屋租赁企业的支持。

来源：环球邮报中文网