LPR再次下调地方救企升级 楼市交易疲软违约风险抬头

本篇文章3629字，读完约9分钟

什么是主人，也就是说，当你还在不知所措地想该做什么的时候，别人已经先走了。在抗击疫情的特殊时期，企业自救、政府援助和行业建议的房地产行动正逐步展开。

2月16日，恒大集团发布文件称，从2月18日至2月29日，在恒大出售的房产(包括公寓、写字楼)可享受15%的购买折扣；今年3月，恒大旗下所有公寓和写字楼仍将享受7.8%的折扣。3天前的2月13日，恒大将所有楼盘的销售都搬到了网上，并开始网上购房。它还明确规定，从签订《商品房买卖合同》之日起至5月10日，购房人将享有“以最低价格购房”的权利。如果所购楼宇的价格降低，他们将获得差价补偿，并可享有“无理由退房”的权利保证。

业内许多人认为“网上卖房”值得称赞，但它能否赢得席位还有待检验，但目前房地产市场交易的疲软是不可避免的。

他们指望政策放松。“疫情爆发后，国家对房地产的监管力度可能不如2018年和2019年。中国的房地产市场是一个政策城市。只要政策稍有放松或对房地产提供一些支持，房地产市场就会健康、蓬勃地发展。”阳光城市集团执行副总裁吴建斌最近表示。他认为，从实际角度来看，政府近期有可能发行内地房地产企业发行的债券(公开发行债券)。

自2月以来，全国20多个城市调整了房地产政策，主要集中在延迟房地产企业的税费和信贷、减缓土地出让金的交付、调整预售条件等方面。稳定房地产市场的信号是显而易见的，但底线是“没有投机的住房”。

2月19日晚，央行在《2019年第四季度中国货币政策执行情况报告》中重申，坚持住房是为了生活，不是为了投机，按照“按市决策”的基本原则，加快建立房地产金融长期管理机制，不把房地产作为刺激经济的短期手段。

εεεεεεε

Lpr再次降低了当地救援企业的升级

“我们要把疫情防控作为当前最重要的工作，加大对COVID-19肺炎防控的货币信贷支持力度。适当降低贷款利率，增加信贷和中长期贷款，支持相关企业克服疫情影响。”央行表示。事实证明，央行使用了各种货币政策工具来护送资金。

据《中国房地产报》(微信标识:中国-CRB)统计，从2月3日至2月17日，央行通过反向回购和操作向市场释放了3万亿元的流动性。其中，2月3日和4日进行了1.7万亿元的反向回购操作，反向回购利率下调10个基点；2月10日和11日，继续开展1万亿元反向回购操作；2月17日，2000亿元中期贷款业务启动，中期贷款利率下调10个基点。与此同时，1000亿元反向回购操作启动。

2月20日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布，2020年2月20日贷款市场一年期报价(LPR)为4.05%，比上年同期下降10个基点；五年期的低利率为4.75%，下降了5个基点。这是在2019年11月调整存款准备金率之后，三个月后再次下调。当日，中国股市三大指数开盘走高。

这无异于给房地产市场注射一针强心剂。由于贷款利率降低，这也意味着房地产贷款的成本，包括房地产开发贷款和个人购房贷款，预计将会降低。“在房地产开发贷款中降低部分中长期贷款的成本，将有助于降低房地产企业的经营成本，对冲近期销售市场低迷的压力。个人住房抵押贷款比例的提高将有助于进一步落实信贷的政策理念，这将对刺激购房者购房需求、减轻还款压力产生积极影响。易居房地产研究所所长严跃进说。

“5年期lpr下调将有助于保持房地产市场预期的稳定，但实际效果仍然有限。事实上，抵押贷款利率还需要考虑利率上调基点的变化趋势。如果增加的基点保持不变，lpr下降的5个基点对实际月供应量的影响将较小，节省的采购成本也是有限的。”国际交通银行董事总经理洪灏早前告诉中国房地产新闻记者。

然而，随着疫情继续发酵，降低低利率只是开始。市场参与者普遍对央行下一次降息持乐观态度，认为今年内至少会降息15个基点。

地方政府也出台了支持房地产的新政策，帮助缓解房地产企业的财务压力，降低成本。这些地方包括苏州、海口、烟台、衡阳、福州、合肥、天津、济南、重庆、杭州、南京、Xi、无锡、厦门、上海和深圳。其中，苏州出台的新土地政策最受关注。

2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让工作有效应对疫情的通知》，表示将采取延长土地出让金支付期限、调整超过市场指导价的报价规则、在一定范围内放宽房屋企业预售条件等措施。

通知指出，住宅(商业和住宅)地块不统一要求竣工预售许可证的调整价格。超过市场指导价的，项目结构封顶后不再统一要求预售许可；输入报价，不统一要求项目竣工验收后办理预售许可证。

此前，苏州规定土地拍卖价格过高，触及相关价格的红线，因此有必要根据结构封顶或竣工验收申请预售许可证。

“2019年，许多房企必须等到预售完成，而资金回笼周期也延长了。在苏州新政下，房地产市场正在加速发展。根据资本成本，住房企业可能会通过降价来抢客户，支持企业更积极地补仓。土地。”据一家房地产企业分析，此举可以一箭双雕地解决政府收入不足和房地产企业现金流压力。

εεεεεεε

房地产市场交易疲软，违约风险上升

"今年上半年，46家房地产企业的到期债务近5300亿元."“一家典型房地产公司上半年的货币资金只能维持三个月。”近日，全国房地产商会在《关于促进房地产行业在后流行时期稳定健康发展的政策建议》中，呼吁政府“根据城市和企业情况制定政策”，以稳定行业预期，帮助行业渡过难关，呼吁企业自救。

我们必须正视这样一个事实，即在流行病的影响下，住房企业的违约风险已经开始暴露。

2月12日，中国建设投资信托公司发布了《中国建设投资信托安泉第404号(杭州美豪)集合资金信托计划》重大事件报告，称由于我国新型冠状病毒感染肺炎的爆发，借款人杭州美盛房地产有限公司和担保人美豪房地产集团有限公司受到一定程度的影响，信托计划可能会延迟。

根据产品数据，安泉404于2019年2月成立，由杭州美盛投资，规模3.5亿元，期限12个月，年利率12.8%。资金用于杭州市临安区杭州美盛住宅项目的开发建设。杭州美盛是美豪地产的全资子公司。

根据中国建设投资信托产品的公告，信托产品延期有两个原因:一是疫情导致销售延期，杭州美盛建设延期。已经收取的销售退货只能覆盖信托贷款的部分本金和利息，其他部分都很漂亮。房地产和子公司进行整体配置；第二，担保人美豪房地产位于湖北省，整体资金分散在湖北省几家子公司的银行账户中。由于疫情，湖北省完全封闭，交通中断，导致公司员工无法上班，整体资金无法归集。

中国信托业战略研究部杨晓东表示，受疫情影响，房地产企业在土地收购、开发、竣工和销售等诸多方面都出现了短期停滞，企业违约风险和信托项目逾期风险增加。疫情严重或发展迅速的地区也是信托公司近年来开展房地产业务的重要地区。例如，湖北省武汉市的房地产市场近年来发展迅速，但却是疫情爆发和最严重的地区；浙江、广东、河南和湖南省有大量确诊感染病例。深圳、广州、郑州、长沙等城市是近年来信托公司房地产业务的重要区域，疫情的影响值得关注。

“受疫情影响，房地产信托业务首当其冲，资金链紧、周转快的房地产开发商承受更大压力。同时，政府信托业务也会受到很大影响，尤其是疫情严重、财务压力较大、可能无力支付的地方。疫情还将影响信托公司的正常业务发展。房地产和政治信函等项目可能在短期内面临暂停的风险，幸存项目的潜在风险也将增加。”一位来自华北信托公司的人士告诉《中国房地产新闻》。

作为支持房地产企业的资金来源，超过40%的销售回报仍被冻结。目前，领先的房地产企业已经通过网络营销积累客户，以赢得疫情后房地产“抢”战的第一次机会。目前，恒大集团、绿地控股、中南地产、红阳地产、世茂地产、荣鑫中国、阳光城、郑融地产、雅居乐、R&F、美的地产等20多家房地产企业已经在全国范围内开展了营销活动，包括无理由退房、折扣和奖金等措施。

一些房地产企业更关心现金流。“这种营销措施不会被跟进。这个行业已经进入了一个稳定的发展阶段，每个人都必须保证油箱里的油能够支撑下一个加油站，而不是踩油门。房企缺乏资金和利润，所以必须严格控制库存。”福建一家房屋公司的负责人说。

国信证券表示，目前，全国各省市都有严格的疫情防控措施，隔离手段也非常严格。从新增疑似病例和治愈病例来看，疫情已得到初步控制。我相信，随着春天的花开，气温的上升和国家防治工作的加强，疫情很有可能在相对较短的时间内得到控制。疫情过后，预计房地产行业将出现“抢工”和“抢丰收”。

“疫情爆发后，由于稳定增长的需要，房地产政策可能会有一轮超出预期的放松，但范围仍在住房没有投机和一市一策的框架内，而积压的住房需求由于疫情也将集中发布。因此，疫情结束后，房地产市场和房价将在一定程度上回升。”广东发展证券公司总裁兼首席经济学家李麒麟告诉《中国房地产报》。

大型住宅企业已开始全力运作，而一些中小住宅企业仍被困在资金链中，无法突破。在这种情况下，房地产行业的分化将在2020年加剧。

来源：环球邮报中文网