营改增让REITs难盈利？有产品连续两年业绩靠补贴

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2015年，鹏华前海万科房地产投资信托基金的成功发行，使得普通投资者能够以少量资金成为前海企业大厦的业主。然而，国家商报注意到，近年来，鹏华前海万科房地产投资信托基金因业绩不佳而频频获得补偿。

4月12日，鹏华前海万科房地产投资信托基金宣布，最近获得了深圳万科前海大厦建设管理有限公司2018年度业绩近900万元的补偿。2017年，鹏华前海万科房地产投资信托基金因业绩低于预期基准，也获得了超过1000万元的补偿。为什么好人会得到额外的资金来弥补差额？我国房地产投资信托市场的现状如何？中国真正的房地产投资信托越来越近了。还有哪些行业难点需要改进？

两年的业绩弥补了2000万英镑的差额

4月12日，鹏华前海万科房地产投资信托公司宣布，已收到深圳万科前海大厦建设管理有限公司2018年业绩补偿金人民币893.48万元..

公告解释了薪酬原因:为实现和保护目标公司的收益权，基金成立时设立了绩效薪酬机制:深圳万科开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元的保证金。如果目标公司深圳万科前海大厦建设管理有限公司的当期营业收入(扣除物业管理费)低于当期业绩基准，则应从保证金中补足差额，即所谓的业绩报酬。

然而，目标公司2018年的实际业绩收入为2亿元，低于目前的业绩基准。因此，2018年绩效薪酬金额为893.48万元，属于基金资产。

《全国商报》记者注意到，2017年，深圳万科前海大厦因年度实际业绩收入低于当前业绩基准，还支付了1240.75万元的薪酬，累计支付了两次2000多万元。

据业内人士称，低实际业绩主要受营业税增加的影响。自2016年5月起，《营业税改征增值税试点实施办法》开始实施，导致原租赁收入中的增值税销项税额未计入约定项目收入。这个因素确实会影响今后每年的项目收入。

在之前的现金流计算中，2017年至2021年的空购买率计算为8%。2018年，钱海大厦的空平均购买率为2%，未来将进一步降至1%，项目运营超出预期

税费政策表现低于基准有两个主要原因。首先，营地改革后相对较大的附加值与她具体的项目有关。不能排除该物业相对成熟，且相对成熟物业的前期费用已在营业税前处理完毕。与过去正常的营业税相比，他要承担的税收可能会增加，这让他很尴尬。第二个与他相对较少的可抵扣税款有关。易居研究院智库中心研究主任严跃进说。

房地产投资信托基金慢慢进入公众视野

人们对房地产投资信托基金知之甚少。首先，介绍了科普的概念。reits，也称为房地产信托，是房地产通过证券化来盘活资产的重要手段。简单地说，房地产投资信托基金是将资金投资于房地产市场，其运营收入来自于房地产本身的升值和贬值以及租金收入。

2015年6月，鹏华前海万科reits正式发行，首次敲响了国内reits产品类别的大门。需要指出的是，鹏华前海万科reits不是标准意义上的标准化reits，目前国内还没有标准化的reits。

截至目前，市场上有五只qdii基金投资海外reits，包括广发美国房地产、嘉实环球房地产、诺安环球收益房地产、南方道琼斯美国精选reits指数和摩根富时发达市场REITs指数。

商业房地产市场日趋饱和，房地产进入了股票时代。为了盘活资产，一向渴望资本的房地产开发商打出了轻资产的口号。越来越多的机构开始关注房地产投资信托，这是一种新的金融创新形式，其中有许多基金子公司。

据wind统计，截至公告日，目前市场上至少已经发行了14种reits产品。华夏资产管理公司分别于2014年和2015年发行了由华夏资产管理公司发起的中信华夏苏宁运创专项资产支持计划和中信华夏苏宁运创二期专项资产支持计划，发行金额分别为43.95亿元和33.35亿元。

华夏资产管理公司在2016年再次努力，为中信华夏三宝南京国际金融中心发行了30.53亿元人民币的专项资产支持计划，为中信华夏苏宁云翔发行了18.47亿元人民币的专项资产支持计划。此外，首宇光控资产管理下的首宇光控-安石大龙城光控专项资产支持计划获批发行，发行金额为25亿元人民币。

2017年，国泰元信资产管理公司、上海福成海富通资产管理公司和前海开源资产管理公司各有一个reits，发行总额为52.8亿元。2018年，中联前海开源——恒大出租屋计划、中联前海开源——越秀出租屋计划、中联前海开源——碧桂园出租屋计划、中联前海开源——保利地产出租屋计划相继发布成立。除光大保诚管理的万信光大跃佳一期专项资产支持计划外，五项产品发行金额为56.66亿元。截至2019年4月12日，深圳平安大华汇通财富管理有限公司发行了发行金额为10.68亿元的平安汇通-平安地产施琅出租屋一期资产支持计划。

试点产品将很快实施

自2019年以来，房地产投资信托基金的国内公开发行逐渐明朗。今年3月，国务院发展研究中心证券化reits研究组秘书长王补芳在第三届结构信贷与资产证券化全球投资者年会圆桌论坛上表示，上海证券交易所已召开基金公司和券商筹备公开发行reits会议，首批公开发行reits试点产品将于近期推出。

房地产投资信托基金公开发行试点指日可待。《国家商报》记者了解到，10家老牌基金公司已经准备了相关产品，但关于产品细节的信息并不多。

然而，尽管有许多准入渠道和政策正在放开，与国外相比，房地产的实际配置比例仍然较低，房地产资产证券化市场还存在许多实际问题。

一家大型基金公司国际业务部总经理告诉记者，目前房地产投资信托基金的真正困难在于产权、税收和物业管理公司的作用。另外，以前的协调管理体系中没有相关的制度，所以有必要在制度上有所突破。

产权问题是指用公款购买的房屋的标的物的所有权问题。如果被购买，赎回后谁拥有标的物？它将来会被单独留下吗？如果回购不是真正的不动产投资信托，将会出现许多财产纠纷，如基金所有人的权益、房屋所有权和房屋维修等，这将与现行物权法相冲突。换句话说，特殊目的公司持有的财产的物权实际上不同于现有的形式，并且不存在这样的所有权形式。我们的房子要么属于房地产开发商，要么属于个人，没有人声称它属于基金资产。

最终产权属于谁是一个非常重要的问题。国际业务部总经理补充说，房子的产权是70年，但基金的股权不仅仅是70年，这导致了税收和产权方面的一些障碍。此外，例如，这房子价值100亿元，但只有2亿元被出售时，它最终出售，即2亿元的认购资金，最终净值下降到50美分。如果发生这种情况，将会导致一系列的问题。

关于物业管理公司的职能，总经理说，比如买办公楼，办公楼的租金、装修和租金增值都是由物业公司来做，但这个物业公司不是房子的主人，房子的主人属于基金份额的持有人。这种结构如何确保不存在道德风险，或者如何保证持有人的权利和利益？这需要澄清一系列的制度性规定。

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来源：环球邮报中文网