【深度】从房企百强榜单排名看房地产信托的新趋势

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从百强房企排名看房地产信托的新动向

房地产企业百强排名是衡量房地产企业综合实力的重要指标，也是信托公司选择房地产交易对手的重要参考。2019年房地产企业百强排名公布后，我们可以看到百强企业的整体排名变化很大，但强势和强势的特征依然存在。百强企业名单的变化反映了房地产市场的新格局，也将对房地产信托业务产生一定的新影响。

一个

新排名:前100名的变化相对较大，但前20名相对稳定

恒大、碧桂园和万科仍占据2019年中国房地产开发企业前三名。其中，恒大集团再次获得第一名。从名单来看，前20家房企的名单变化不大，而前100家企业的变化相对较大。与2018年相比，前100名中的五家房地产企业如下表所示。

在这份榜单的100强房地产企业中，金茂在中国的排名迅速上升，令人印象深刻。据年报显示，2018年，中国金茂实现合同销售额1280亿元，首次突破1000亿元大关，同比增长85%，业绩增速明显高于同规模住宅企业。

金茂排名的上升可归因于以下四个因素:

一是销售贡献主要集中在一线城市和热点二线城市，销售业绩分别占45%和43%，长三角地区的业绩贡献占全国的一半，占56%。

第二，房地产开发和租赁业务提高了公司的盈利能力。2018年，中国金茂的毛利率上升至38%，同比上升6个百分点，净利率达到19%，同比上升2个百分点，归属于母公司的净利率为13%。其中，物业开发收入同比增长26%，达到337亿元，毛利率同比增长7个百分点，达到36%，物业租赁毛利率同比增长4个百分点，达到87%，收入同比增长10%

第三，土地资源储备丰富。2018年新增土地总价格896.31亿元，新增建筑面积1103.32万平方米。到2018年底，土地储备达到6278万平方米，其中4148万平方米由房地产开发建设，可支持企业在2019-2020年完成1500亿元和2000亿元。四是注重未来发展布局。从土壤储量的区域分布来看，中国金茂继续在二线城市大量储备，并在四线城市逐步扩大其潜在的土地资源。

排名下滑最快的前100名房地产企业中，排名第二的是国有投资和文怡房地产，它们的排名从2018年的第69位和第68位分别下降到2019年的第213位和第125位。值得注意的是，这两家房地产企业都来自安徽合肥，房地产业务的布局主要在合肥。

其中，国家投资的房地产项目主要集中在安徽省，合肥占70%。截至2019年3月19日，国家仍有10笔未偿债券，总金额近50亿元。由于违约，联合信贷将国家购买的投资实体和债务的信用评级下调至“C”。

2018年，该公司位列中国房地产开发企业69强和中国民营企业243强，联合信用评级为aa。自2016年10月起，合肥市陆续出台了限购限贷政策。合肥房价泡沫破裂，商品房销售增长率和销售面积持续下降，导致房地产业务受挫，利润下降。

二

新格局:房地产行业集中度继续提高

《2019年中国房地产企业500强评价报告》显示，2018年房地产行业的马太效应仍然非常明显。市场因素是房地产企业差异化加剧的重要原因之一。

一方面，领先房地产企业的销售集中度相对较高。前100名房地产企业的销售规模增长了28.94%，前50名房地产企业的销售规模占全行业的51.95%。销售额超过1000亿元的房地产企业增加到30家；另一方面，龙头企业的价值集中度显著，51%的土地被前十大企业购买。

同时，领先房地产企业的优势不仅限于住宅开发，而是逐渐扩展到长期租赁公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域。强横优势更加明显，少数实力雄厚的大型房地产企业受益于产业整合和融资优势，业绩进一步提升，优势进一步扩大；然而，中小型住房企业仍在挣扎，他们的增长空空间和市场份额进一步挤压。在500强住宅企业中，有不少企业销售额小，且呈负增长。由于融资困难，尾部企业不得不面临资金链断裂等问题。

房地产调控政策对房地产行业的集中度也有一定的影响。当前2014年至2018年的房地产调控周期有一些不同的特点。

首先，去库存化政策延长了繁荣周期。在一线和二线城市出现回调的情况下，近年来，分房改革和支持金融宽松的货币化政策支撑了三、四线房地产市场的繁荣。对于三四线城市的房地产企业来说，他们的综合实力不断得到政策的支持。

其次，政策收紧的时间比过去更长。从2016年的“930”到2018年底，一些地区开始放松，持续了27个月。在长期的政策收紧中，综合实力较强的企业与中小房地产企业之间的差距正在扩大。

最后，与以前的国家政策不同，目前的政策是针对没有投机的住房和城市政策(甚至是一城一策)，城市之间存在一个循环对冲。对于房地产企业来说，他们不仅要注意国情，还要考虑到深耕地区的具体情况和周期。

因此，市场前景好、综合实力强的房地产企业项目风险相对可控，整体发展前景良好。随着政策的变化，房地产市场和房地产企业的集中度越来越高。

三

新影响:房地产信托业务在集中度趋势下积极探索新模式

(一)房地产信托仍然是信托业务的重中之重

受益信托网显示，2019年3月房地产集合信托业务的设立规模为569.68亿元，仍处于历史高位。据信托业协会2018年第四季度发布的信托公司业务数据显示，受突破汇率、收紧资金等一系列政策的影响，2018年行业集体信托的设立规模较2017年下降了约8%。

然而，与整体规模变化趋势相反，房地产集合信托的规模较2017年增长了约36%，这表明房地产信托仍是信托业务的重中之重。然而，集体信托的房地产投资增长率已经下降。2018年一季度，集体信托房地产投资设立规模为1385.09亿元，同比增长115.56%。今年一季度，集体信托房地产投资设立规模为1580.69亿元，同比增速降至14.12%。

(二)房地产信托集中有两种趋势

首先，交易对手继续专注于前100家企业。根据嘉里披露的前100家房地产企业的销售数据，2019年前两个月前10名、前50名和前100名房地产企业的销售市场份额分别为40%、77%和92%。在两极分化、实力不变的新格局下，信托公司应该选择顶级房地产企业进行合作，以降低项目风险，排名前100的房地产企业自然成为首选。

第二，项目区集中在热点地区。在“以城为本”的政策背景下，房地产项目所处的区域极为重要。信托公司应优先考虑会展业市场条件好的领域。《2019年政府工作报告》指出，政府将推进区域协调发展，提高新型城镇化质量，将长三角区域一体化提升为国家战略，编制并实施发展规划纲要，实施粤港澳大湾区建设规划，推进规则趋同，协调京津冀发展，重点缓解北京的非资本功能。粤港澳、长三角和京津冀都市圈的战略地位已经相当突出，并将继续释放红利。同时，信托公司应结合“一城一策”对每个城市的房地产投资价值进行评估。

(三)房地产经营模式向多元化发展

数据显示，2018年房地产销售增速略有回落。结合当前的政策形势，房地产业已经告别高速发展周期，转向精细化经营和深度挖掘的发展阶段。房地产信托作为房地产融资的主要渠道，通过债权为开发建设项目和房地产企业并购提供融资支持，在房地产信托业务中仍占据主导地位。

然而，新的资产管理法规对投资于非标准化债务资产的资产管理产品的限额和期限不匹配有更严格的限制。未来，房地产企业通过非标准化借贷扩大杠杆的路径将越来越窄。在新的市场形势和政策环境下，房企需要新的融资模式寻求发展，而信托公司需要加快业务模式的转型升级，积极探索新的业务类型，以满足房企多元化的融资需求。

新的融资业务模式，如房地产股权投资、reits、上下游供应链应收账款融资、商业地产等。都是值得信托公司努力探索和积极尝试的新方向。

来源：环球邮报中文网