世茂房地产：9000亿货值的未来想象

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3月26日，许世坛作为主席第一次回答了全体会议的问题。面对媒体的长炮和短炮，他变得越来越舒服和放松。

继去年光荣加入1000亿房企俱乐部后，世茂地产(00813.hk)2018年签约1761.5亿元，实现年初设定的1400亿元年度目标的126%，同比增长74.8%，创历史新高。

业内观察人士认为，世茂地产对前十大影响的信心，除了其丰富的土地储备外，还取决于其长期战略定位、低成本融资优势和多元化布局。

表演爆炸的背后

与其他房地产企业不同，世茂一直在稳步推进，近年来，它已经进入了一个高质量的高速增长阶段。

就世茂地产而言，2018年是双丰收的一年，所有财务指标都在上升。2018年营业额为855.1亿元，同比增长21.4%。

销售额和收入大幅增长，世茂的盈利能力也有所提高。公告显示，2018年世茂毛利润为269.5亿元，同比增长25.8%；核心利润117.3亿元，同比大幅增长25.3%；股东占核心业务利润率的14.6%，同比增长0.6个百分点。

除了谨慎征地和出售更多房屋之外，该公司还强调需要关注回报率。世茂2018年实现利润1374亿元，同比增长70.4%。根据公告，账面现金为495.8亿元，比2017年底增长50.2%，为后续发展提供了保障。

然而，许世坛更多的自信来自世茂日益增长的多元化实力，他天生就有商业和数字方面的天赋。随着国内商业地产进入上行周期，世茂的商业地产和酒店业务也在加速发展。

近年来，世茂抓住培育内部实力的机遇，对资产进行了梳理和重组，继续在多元化经营的战略布局中发挥实力。目前，世茂商业已经形成了一个“4+2”的产品线体系，即四大商业产品线(世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天大厦、世茂52+)和两条主要的办公产品线(世茂大厦、世茂智汇园区)。

截至2018年底，世茂的商业运营收入为10.9亿元，息税前利润为56%，进入全国26个城市，有48个商业项目，总商业建筑面积近450万平方米。

但其战略布局并不是以量取胜，不变，而是在世茂集团“质量增长”战略下，进一步升级为“文化+”、“活力+”、“技术+”和“体验+”四大品牌计划。

鉴于传统商业领域，世茂也在探索新的游戏方式。2018年，上海世茂大厦和世茂凯蒂猫上海时间之旅相继亮相。其中，投资超过3亿元的上海世茂广场经过一年半的改造，于2018年9月正式开业，为上海现有资产的改造提供了参考。

与此同时，世茂不断整合酒店品牌和产品矩阵，通过“自助+合作”的知识产权建设和运营模式，实现品牌增值和价值传递的有效跨越。报告期内，酒店收入为19.1亿元，息税前利润为30.8%。

自营酒店方面，截至2018年底，世茂西达已运营和募集了61家酒店，并将深入经济和旅游发展强劲的地区，主要是一、二线城市，打造新一代高端酒店市场，成为国际化酒店集团。

最让许世坛人津津乐道的是2018年11月开业的上海佘山洲际酒店。它是世茂集团12年苦心打磨的产物。它是一个建在采石场的自然生态酒店，位于地表以下88米，被国家地理杂志誉为“世界建筑奇迹”。

据悉，世茂最大的酒店香港东涌大酒店预计于今年年底竣工，并将于明年第一季度开业，共有1200间客房。目前它的价值为100亿元，预计年收入为6亿元。

许世坛透露，世茂计划在未来三年拆分并上市酒店和房产。

2100亿元的信心

"如果有稳定的现金流，将其证券化."这是华尔街的一句名言，也是重资产、重金融属性的房地产企业积极扩张的方向，世茂已经成为国内房地产金融创新基地。

近年来，世茂非常重视金融创新。2018年7月，世茂在中国发行了首个住房租赁资产证券化产品，被评为aaa级。此外，它全年多次发行高级票据和点心债券，并被批准为海外银团。去年9月至12月，世茂建设和世茂地产的国债和私人债务的展期相继完成，利率为当时市场最低之一。今年2月，世茂地产发行了票面利率为6.125%的10亿美元优先票据。

频繁的融资行动不仅为世茂2018年的规模扩张增加了资金，还通过发行低息长期票据赎回高息票据的债券互换，降低了融资成本。

据悉，其2018年融资成本控制在5.8%。在日益紧张的金融环境下，世茂的金融创新和稳健的财务为公司应对市场变化提供了强有力的“武器”，使世茂在房地产浪潮中更安全地前行。

更值得一提的是世茂丰富的土地储备。2018年，世茂的股权前土地储备约为5538万平方米，价值超过9000亿元，主要集中在战略中心，其中大部分位于一、二线、三、四线城市。

虽然土地在过去一年被积极收购，但世茂地产2018年的净资产负债率为59.4%，连续7年保持在60%左右。与房地产行业普遍的高杠杆率相比，这在业内是罕见的，这也得益于世茂对金融稳定的绝对重视。

在今年的房企业绩会议上，大家都表现出了对大湾区发展的高度关注。世茂聚集在一起，占据了深圳前海、龙岗、平山一城三塔的位置，打造了城市新地标，土壤储量价值达2000亿元，集中在深圳、港、广、佛，这四个城市恰好是大湾区gdp排名前四的城市。许世坛回应说:“我们将寻找机会继续增加在大湾区的投资。”

长期以来，世茂一直专注于国家宏观战略政策支持的、具有较高经济发展活力的城市群地区。在长江三角洲，世茂一直在深入培育杭州湾，并与城市群共同成长。继杭州、宁波、绍兴、嘉兴布局后，世茂首次进入温州、台州、丽水。

在准备了足够的弹药后，世茂必须激发团队的胆识和战斗精神。自2017年以来，世茂优化了管理结构，实施了“公司化经营”，在权责明确的基础上获得了充分授权，最大限度地推动了区域公司成为“动力源”和“规模链”。

这一举措在2018年取得了良好的效果，充分释放了区域公司的作战能力。根据韩毅智库的数据，世茂福建公司的销售额达到了505.6亿元，在福建房地产企业的销售业绩中排名第一，并获得了“福厦泉三城销售额”的称号。今年，世茂将继续强化公司治理结构，增加城市公司数量，使管理下沉，激发活力。

2019年是《世茂》创刊30周年，是突破风暴、创造新成就的关键一年。许世坛带领世茂在后1000亿时代积累动能，并将其业绩目标锁定在2100亿元，这只是市场低迷时期的保守估计。

来源：环球邮报中文网