拆出一个新东莞，地产商：要么地产，要么破产

本篇文章3149字，读完约8分钟

3月27日，来自深圳的300多名开发商聚集在谯城广场，这可能意味着又一场“大湾区产业改革”的盛宴的开始。自上一期《深圳产业改革》出版至今已有三年，但今天的产业改革世界增添了许多苦涩，只有吃了它的人才知道它的味道。

在过去的五年里，深圳的产业改革经历了春、夏、秋、冬，温暖与寒冷，放纵与节制。

东莞提出“三旧改造”已经整整十年了。在过去的十年里，东莞可以说是一事无成:土地资源的流失，无序的开发，土地投机，以及工业的变化...

2018年8月，《关于深化改革、推进城市更新、提升城市品质的意见》的出台，标志着东莞城市更新新时代的开始，《东莞市新工业用地管理暂行办法》的即时发布，证明了东莞立志走“工业改革”之路。这项政策的诞生时间非常巧合。这是深圳工业改革遭受重创的时期。深圳的开发商都战战兢兢，突然从风中跌落谷底。

许多业内人士认为，东莞的新产业改革政策是为了开放和吸引企业开发一个新世界。在仔细研究了该政策之后，结果发现它只是忽视了存在的意义。目前，东莞的产业改革，基于深圳的教训，注定是一个更加困难的未来。

川叔叔是客家人。他在东莞已经26年了。他经营一家废品厂，开了一家餐馆，现在他从事土地倒卖生意。根据其分析，在过去的两年里，在东莞购买工厂的开发商主要支付更高的价格，并有很强的土地征用意愿。但是，那些看得很清楚的人直接购买工业用地建工厂来收取租金，俗称“占窖”，等待未来土地增值收益；你看不清楚的是你想匆忙改变土地的性质。

在川树看来，东莞的工业改革有两点是困难的。一是租售失衡下的现金流困境；第二，东莞真的没有烦恼。工业用地m1遍地开花，面积大，价格实惠，租金回报率可观。为什么一个企业要努力去改变一个尚未到来的新的工业区？

在过去的两年里，深圳传递的东莞工业用地价格也有所上升。“2014年前后，东莞工业用地的成交额约为300-500元/平；2017年，平均房价涨到了1800-2000元/套，其中很多都是按套住的逻辑做的，都是先买的。”高力国际相关负责人陈表示。

“拿到土地后，我发现市场离深圳太远，客户根本付不起租金。”在你看来，外国开发商财大气粗，无所畏惧，但在北京开发商老刘眼里，他们真的是冤枉的。我从北京回来已经两年了，老板给了我这个指数。如果我今年拿不到土地，我就打包走人。现在刘手里有几个工厂，所有的财务账目都是赤字。

“我们正在考虑，50%将用于建设办公室、R&D和商业，50%将用于建设一个小规模的单户工厂大楼，有1000个单位和大约6层楼，可在不同楼层或单户建筑中租赁。我不知道这是否可行，而且细则还没有出来。所购房产的成本已超过2000元，这不是旧房改造和建安的成本，但目前市场租金仅为100元/平。这个账户怎么算？如果这里没有土地储备，我们真的不会碰这个。“老刘在东莞接手的这些工厂显然会在上市公司的账本上留下污点。

同样，来自北京的开发商永远是平静的，他们一直快乐地生活在松山湖，看山看湖，过着真正精致的生活。永胜公司在松山湖购买了一块现成的科研用地，占地面积超过10万平方米，容积率不超过1.6，这些都是科研办公的指标。经过与政府不断协商，给出了15%的匹配指数，但不能出售或转让。永胜直接将这一配套指标建成公寓，并通过出租和出售的方式进行转让。通过这种长期租赁的方式回收现金流是目前东莞工业改革项目常用的销售方式。

“现在有一点现金流，否则没有资金进行投资运作。我们现在的价格是15000元/套，比松山湖的纯住宅便宜50%。认识松山湖的人会买的。”永胜表示，其他城镇很难培养顾客的认同。现在，深圳南山的任何一栋写字楼都可以以300元/平的价格出租，而东莞乡的价格只有20-30元/平，50元/平的就很少了。

现实是如此赤裸裸。不仅是国外的开发商，还有很多深圳的开发商在东莞都有大量的工业用地储备。一位在过去两年里迅速扩张的当地开发商在东莞拿走了十几块工业用地，然后对乐居苦笑:“如果你租不到，你要么成为房地产，要么破产。你认为我应该如何选择？”

世界银行的陈劲松认为，尽管现实是残酷的，但在大湾区国家战略的支持下，工业和生活对梦想的反应将使一切成为可能。“随着产业升级，m0和r0在产业改革中将成为一个弹性因素，这与过去严酷的土地利用性质不同。它引导着城市的发展，尤其是在共享经济的推动下。空城市之间的发展理念正在发生变化，一切都可能是动态的。”

例如，陈劲松说，深圳的发展首先来自一个伟人的创造，然后依靠深圳对未来不断的想象。无论是土改、高交会还是前海，它都是在疑虑中走到今天。“昨天的工业改造项目，比如谯城广场，达到了租和卖的平衡，成为一个充满活力的社区，可以卖这么高的价格，这在过去是完全不可想象的。三、五年后，如果我们能立足于前线，东莞、惠州、南沙的工业改革一定充满希望。”

过去，东莞的“工业改革”几乎是以工业用地或科研用地的土地性质为基础，直接变成一个阶级的房子来出售使用权，这与深圳过去的运作方式相似。然而，自2018年9月《东莞市新工业用地管理暂行办法》出台以来，这一切都站在了一个新的起点上。

在这个起点上，东莞土地很多，市场租金低，地价高，客户培育困难...

这一政策在现阶段对东莞来说非常尴尬。从城市发展的角度来看，东莞希望结合自身的产业发展优势，构建合理的生产和研发活动空空间，进行包括生产性服务和新型创新产业在内的转型。希望城工业用地更新改造为m0已成为东莞工业用地更新的主要方向之一。

但是当水清澈的时候，就没有鱼了。如何实现租售平衡，激发社区活力是一个大问题。对于东莞新政，世界银行有以下主要观点:

？从工业到住宅，从工业到商业的转变是政府打算限制的方向。政策上有很多限制，将来更可能是政府主导或者土地收购储备；

？东莞的新工业用地对开发主体和实施主体有严格的限制，基本上打破了以短期投资获取利益为目的倒卖规划指标的路径；

？深圳在政策上有将3.6米高的商业公寓和3.9米高的宿舍产品变成复合产品的监管趋势。预计东莞在未来将有更大的可能性跟进政策；

？配套住宅r0的规划，可以通过未来的产权限制或购买限制，保证园区配套住宅的基本需求和产业发展，类似于深圳湾科技生态园的商务公寓和中兴人才公寓。

？工业用房可分割转让部分的监管要求满足年产值比或投资强度之一，但自持部分的不动产产权登记要求项目运营后五年，这将影响租赁客户公司的登记，增加租赁客户的阻力；在这种情况下，会增加开发主体的自用率，给开发主体带来更大的操作压力。

？事实上，税收激励形同虚设，其合理性不足。5年内，企业的现金流可能不会恢复正值。

？在拆分销售条件方面，目前将旧城改造工人转为工人的条件比将旧城改造工人转为m0的条件要好，所以一些企业在实践中仍会选择将旧城改造工人转为工人的方向。

如果是按照正常的工作到工作的项目来销售，东莞的销售市场是非常疲软的。“塘厦、凤岗和松山湖被认为是东莞东南部深水区的核心区域。产业转型利润率仍较低，在15-20%，销售周期长，市场基础薄弱。出售使用权的利率略高，但与深圳不可同日而语。”

“东莞的产业改革政策一直跟随着全国，而且一直很严格。配套宿舍不能出售。办公楼需要整层购买。现在我研究了深圳，探索了相对自由化。但是，结合东莞目前的产业发展，面临这样严格而细致的发展。销售和使用条件限制了空房间的可操作性。企业进入的热情在哪里？”世界银行工业改革首席顾问董齐直言不讳地说。

也许“热情”在于中国人对土地的不懈热情，在动态发展的过程中，以及在过去几年里，社会经济发展的土地逻辑——通过土地升级获得新的生产能力，并寻求更强、更高的gdp和更好的生活。

这就像赌你是否赌城市发展和更新需求的时机。关键取决于是先破产还是先翻身

来源：环球邮报中文网