弘阳地产销售目标为600亿元 净负债率降至68%“以收定支”式扩张

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我们的记者王立新

大运营是鸿阳地产快速增长的驱动力。鸿阳地产总裁何杰表示，2019年，鸿阳的销售目标是600亿元，业绩增长率在20%至30%之间。这不是故意踩刹车，而是根据市场变化和投资布局做出的决定。

截至2018年底，鸿阳地产实现合同销售额473.4亿元，同比增长84.2%；累计销售面积353万平方米，同比增长107.8%；实现确认收入92.4亿元，同比增长50.5%；全年净利润13.2亿元，同比增长10.7%。

据悉，作为2021年真正实现增长黑马的第一年，红阳地产内部将2019年定义为从奋斗到艰苦奋斗的关键一年。今年的关键词是进一步优化业务改进的组织机制，以规模增长为优先目标，重视产品和服务的推广，实现质量跨越式增长。

加快周转

事实上，2018年也是鸿阳地产的一个转折点。今年，红阳地产在寿司店取得了重大突破，并推出了全国性布局战略。在鸿阳地产2018年年报中，提到了快速周转能力这个关键词。

值得一提的是，房地产行业进入下半年后，快速周转能力成为了房企的必备条件，考验着其投资、融资、运营、产品和营销的综合能力。

事实上，业内有一种说法是，一个项目的投资周期受5912控制，即第一次开盘将在征地5个月后实现，付款将在9个月后实现，现金流将在12个月后恢复。但是，在价格限制等各种控制政策下，一些房地产企业的实际交易节奏是61220，即第一次开盘将在征地6个月后实现，付款将在12个月后实现，股东的现金流将在20个月后恢复正常。

鸿阳地产管理层在业绩会上表示，鸿阳已经梳理和总结了3671种主要的操作系统风格，即3个月开始，6个月开业，首开率不低于70%，10个月返现，以高效的运营模式确保国家布局战略的实施。

在投资和土地收购方面，红阳房地产管理表示，公司一般会拿出50%-60%的销售回报来投资土地收购，但会根据市场窗口期调整投资额度。何洁进一步补充说，在征地方面，洪阳以收入决定支出，对不同城市有不同的判断。布局坚持一、二线城市，三、四线城市采取基于大都市区的征地逻辑。

据介绍，2019年，洪阳确立了穿透江苏、深化长三角、打造都市圈的区域布局战略，从区域住宅企业向全国住宅企业迈出了坚实的一步。根据2018年业绩报告，红阳地产土地储备总建筑面积约为1308万平方米，较2017年的1125万平方米增长16.28%，平均土地成本为每平方米4300元，为未来发展提供了充足支持。

优化金融磁盘，减少负债

从江苏出发，走向全国布局，是红阳地产近两年来的一项重要发展战略。规模的扩大和在香港上市也导致了公司负债率的上升。然而，从2018年的财务表现来看，洪阳的负债率得到了有效控制。

业绩报告显示，红阳房地产的净负债率从2017年末的87.7%提高到68.3%，财务状况日趋稳定；同时，手头现金余额为124.56亿元，流动资金充裕。

对此，港股内地房地产企业分析师指出，鸿阳地产在2018年取得上述业绩的一个重要因素是对外合作战略取得了理想的效果。目前，鸿阳地产已与徐汇、郑融、蓝光、中粮地产、平安地产、金科等房地产企业达成战略合作伙伴关系，不断深化与品牌实力雄厚、资源丰富的优质企业的合作，实现资源优化配置、共赢发展。

在宏观政策和市场环境的叠加下，大型房企之间的合作交易案例数量自去年以来大幅增加。上述分析师表示，合作开发项目的增加可以显著降低土地收购成本和扩张过程中的潜在风险，还可以有效整合项目资源。在这种情况下，合作开发和利润分享也导致许多内地房地产企业与港股呈现出销售规模大于净利润增长的趋势。

在国家布局下，2018年红阳地产进入资本投资期，部分优质项目的征地成本较前期征地阶段有所增加，也导致毛利率增长缓慢，但将成为未来几年红阳地产业务发展的巨大动能。

房地产+商用两轮驱动

值得注意的是，2018年红阳地产能够突破市场低迷，房地产+商业的两轮驱动商业模式也帮助其业绩爆涨。

事实上，鸿阳地产是中国为数不多的房地产企业之一。1996年，家居建材批发是鸿阳地产前身企业的起步产业。经过23年的发展，其独特的基因沉淀在商业领域，正在形成与房地产行业的螺旋互动和协同作用。南京江北新区桥北区是洪阳的商业大本营，也是洞察其房地产+商业两轮驱动战略的一个样本。

在过去的20年里，这个区域已经从最初的红日装饰城反复升级到现在的红阳智慧城，覆盖了住宅、办公室、商业、家庭、文化和旅游游乐场、学校和街区的七大组合，占地8平方公里。该镇居民约20万平方米，商业综合体55万平方米。

与大多数白手起家的城镇不同，洪阳的城镇模式是升级原有的商业模式，通过技术平台实现政府治理、社会治理、社区管理和社区商业的融合，建设一个更加安全、安全、智能、绿色、健康、生态、便捷的城镇。

换句话说，红阳的小城镇模式结合了现有的资源来改造和升级现有的资产，这对于做单一纯住宅产品线的其他开发商来说是很难实现的。

据悉，近期洪阳正在总结其在商业地产开发运营、多产业项目开发、智慧城市等领域积累的经验，明确将城市商业综合体、智慧城镇等产城一体化项目作为重点战略发展方向。重点发展区域是经国务院批准的经济特区管辖的重要城市群和三线城市，以及其他组团进入区域的二线和强势三线城市。

上述港股内地房地产企业分析师也认为，红阳地产+商业模式在消费场景中也有优势。红阳商业区拥有独特的双商城(商业商城、家居商城)+娱乐商业模式，未来商业商城可能实现商业商城带动的住宅项目溢价；家庭购物中心也有望促进粗糙住房项目业主的交叉销售。

又大又壮，特别又优秀，但不小又漂亮。洪阳地产在今年的年会上认为，未来三年将是弯道超车的最后一个窗口。

来源：环球邮报中文网