杨国强：中国60%以上的县我们还没去，还有广阔的空间

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乐居金融文巧平来自香港

成长是一朵开在伤疤上的花。这句话再适合不过了。伴随着鲜花、掌声和过往的叹息，碧桂园的存在是中国改革开放下的一个奇迹。而这个奇迹，在2018年，实现了5018.8亿元的股权销售金额。

超过7000亿，创始人杨国强说，“我们还没有去超过60%的县，在中国，仍然有巨大的空房间。”

根据碧桂园年报，在过去的27年里，它已经进入了1156个城镇，拥有400多万业主。但努力成为开发商的碧桂园发现，这种地位不足以让“社会变得更好”。在今年1月的工作会议上，杨国强提出“我们是为全世界创造更美好生活产品的高科技综合企业”，引起了社会各界的广泛关注。

如今，碧桂园“高科技综合企业”的蓝图正在慢慢向世界传播，这实际上不是开发商的宏伟愿景。一旦企业战略得以实现，像碧桂园这样的科技型房地产公司铺设的城市化道路可能就是中国未来城市的样子。

优化战略布局

要实现这一切，就必须有与时代发展高度相适应的企业战略和丰富的土地储备。

关于这两点，碧桂园已经做了功课。

据统计，2018年，碧桂园完成了进入mainland China各省的布局。截至2018年12月底，碧桂园已在mainland China 31个省/自治区/直辖市、269个地级市和1156个县/镇开展业务，是业内分布最广的住宅企业。

在2018年的12个月中，根据项目所在地，一、二线与三、四线之间的销售金额比例为36:64；根据目标市场，目标一线、二线与目标三线、四线的销售额比为44:56。近年来，乡村花园给布局和规划混乱的村镇带来了不同的生活和居住体验。

土地储备是开发企业发展的源泉。截至去年年底，碧桂园在中国的已签约或已退市的股权土地储备已达到约2.4亿平方米，其中未售股权可售价值约为1.7万亿元，可满足集团未来三至四年的销售规模。

在2018年收购的土地中，第一、第二、第三和第四条目标线上的地块数量比例为40:60。这意味着碧桂园在巩固三、四线布局的基础上，进一步优化了城市布局，使城市各级市场的土地储备更加均衡。

大湾区的重型仓库也使碧桂园在战略布局上有很大优势。据柯睿研究中心统计，大湾区前30家房企的总价值达到5.73万亿元；碧桂园排名第一，是粤港澳大湾区的最大受益者；海湾地区三类住宅企业的重型仓库布局合理。截至2018年底，碧桂园在大湾区的可交易权益资源建筑面积超过2544万平方米，可交易权益价值达到3721亿元，储量居同行之首，具有较大的开发价值。

自2016年以来，《京津冀“十三五”规划》的颁布和2019年粤港澳大湾区战略的推进，重塑了都市圈，打造了新型的“超级城镇”，成为开发商转型升级的突破口。碧桂园前期准备的土地储备正是适应新时期转型发展的需要。碧桂园是个不错的选择。

“中国60%以上的县还没有被访问过，仍然有大量的空客房。让他们买一个物业管理好、房型好、绿化好的社区是我们的能力和责任。我们必须为中国的现代化和城市化作出应有的贡献。”政策和数据的支持是杨国强坚持城镇化战略的信心。

城市化进程中的城镇模式

中国房地产经历了两个主要的发展阶段。第一个阶段是普遍的城市化，即从农村到城市地区。第二阶段是大都市区，即房地产开发从全国城市进入一线和二线核心城市。在2015-2017年新一轮的高房价和高地价背后，市场有一种前所未有的焦虑感。徘徊在无地者和热王之间。因此，特色城镇正成为国内房地产企业转型发展的新方向。

根据国家统计局的数据，截至2017年底，中国城镇居民人口为8.1347亿，仅占总人口的58.52%，比上年末增长1.17%。应该注意的是，如果仅计算登记人口，中国的城市化率仅为42.35%。

在发达国家，截至2016年底，德国的这一比例为75.5%，法国为79.8%，美国为81.8%，加拿大为82%，英国为82.8%，日本为93.9%。从城市化率指数来看，中国落后欧美约20%。按照中国每年1%左右的城市化率，大约需要20年才能达到80%左右的水平。

无论是现实的努力还是时代的厚意，拥有土壤储备优势的碧桂园已经投身于大湾区的建设，以小城镇的力量推动城市化发展是不可阻挡的第一战略。不仅碧桂园看到了中国城市化的机遇，而且中国主流开发商也对城市化的布局达成了共识。

碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿城、蓝城等一批领先的房地产企业正在打造中国的“小城镇计划”，探索利用“城市建设计划”寻找新的利润增长点。

低成本的土地给了碧桂园很大程度的成本自由，它可以在产品上进行大量投资，并深挖护城河。

根据规划，未来五年，碧桂园将投资1000亿元，按照不低于森林城市的建设标准，发展几个科技镇。科技城是碧桂园高科技梦想和农村振兴的载体，将成为未来新的增长点。

目前，碧桂园已因地制宜地在粤港澳大湾区、长江经济带和京津冀都市圈规划了一批产城结合项目，帮助中国城镇化发展。其中，粤港澳大湾区镇项目主要包括通湖科技镇、思科(广州)智慧城、顺德新能源汽车城等。在粤港澳大湾区的大好机遇下，通湖科技城有望最终形成产业链完整的物联网产业集群。

按照碧桂园“高科技综合企业”的定位和方向，城镇注入高科技动力推动中国城市化无疑是一个质的转变。

相关负责人表示，随着建设的发展，科技城将在未来碧桂园集团的巨大销售中占据越来越重要的地位，但这需要一个过程。目前，科技城前期的销售业绩贡献不是主流，但后期增长强劲。碧桂园非常重视科技型城镇的成长和品牌推广的价值。

在碧桂园的设计中，因地制宜是每个科技城建设的基本逻辑，每个科技城都有自己的主导产业和龙头企业，然后设立产业发展基金搭建平台，打造整个产业链的生态。

在通湖科技城，思科是领导者，主导产业是思科擅长的物联网、移动互联网和大数据。因此，这个项目既不是一个美丽的村庄和城镇，农村城镇和古老的历史城镇的传统概念，也不是一个传统的开发区。

碧桂园总裁莫斌曾经说过，为了实现长期利润，科技城是房地产主业的战略补充。碧桂园正开始建设一个科技城，并在一线城市和强大的二线城市周围建设各种形式的产业孵化器、办公楼和商业综合体。截至2018年底，碧桂园已在长三角、珠三角、京津冀、湘渝川等地区建设了多个科技城项目。

目前的城市化战略实际上是一种城市化战略，其重点是创造人口持续流入城市的机会，实施特大城市的大都市战略，创建连接特大城市(即中小城镇)的快速公路网和公共交通网络系统，实现教育、医疗、社会保障和公共交通的一体化，使大城市成为工作的首选，甚至使大都市地区的小城镇成为老年人自立的地方。像碧桂园这样的开发企业无疑在构建这一框架中发挥着重要作用。

碧桂园的“武器”

以小城镇的名义推进城市化不是一个接近政策热度的口号。土地储备、城市建设经验、现代科技手段和强大的资源重组能力，无论是科技农业、机器人产业基地还是房地产+教育，都是碧桂园的强大武器。

自2016年以来，公司提出建设以工业为核心，以项目为载体，以生产为导向，以城市带动生产，以生产与城市互动的宜居城市，并开始为生产与城市的融合协调发展做出前瞻性布局。两年后，杨国强提出了碧桂园的三匹马的发展重点:农业、住宅产业和机器人，为企业指明了更明确的方向。

凭借充足的土地储备和资源实力，碧桂园逐渐形成了一套房地产+科技+农业+教育的方式。

据悉，碧桂园集团将投资800亿元建设机器人展区。目前，位于总部基地群的机器人谷第一开发区已经开放。预计2021年(自工程移交之日起三年内)完成全部施工和交付，竣工后五年内设计能力达到100%。积极参与智能制造和发展科学技术的决心可见一斑。

此外，作为现代农业的探索者。碧桂园着眼于三四线城市的发展，利用其强大的发展能力帮助农村农业发展，通过“公司+农户”的模式探索和建立现代农业经营模式。碧桂园通过其零售店为消费者提供更安全、更便宜、种类更多的农产品，帮助农民增加产量和收入。另一方面，随着财富的积累，农民将更有能力在碧桂园买房，形成良性循环。

除此之外，碧桂园学校位于中国12个省市，从幼儿园到大学，其教育产品涵盖国际学校、双语学校和幼儿教育。

最近发布的规划纲要明确了粤港澳大湾区“九市两区”的定位，以港、澳、穗、深为核心发展引擎；因地制宜推进城市更新，改造城中村，兼并小村庄。中国的城市化是不可逆转的时代潮流。展望未来，碧桂园已成为中国城市化浪潮的实践者和先锋。

来源：环球邮报中文网