2019年中国楼市的10大悬念：最难判断市场走势的一年

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来源:大伟看到了房地产市场

2019年已经过去了三个半月=77天，全年只剩下288天。对于2019年来说，这可能是过去10年来判断房地产市场趋势最困难的一年。

一方面，房地产企业的规模，特别是领先的房地产企业，已经逐渐显示出顶峰的迹象。另一方面，全国房地产市场的销售面积也在40多个月来首次减少。

在这种情况下，伟哥总结了2019年房地产市场的十大悬念。

1.房价会大幅下降吗？

2月份，根据统计局的初步计算，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，增速比上个月下降0.1个百分点。其中，北京下降0.2%，上海和广州分别上升0.3%和1.1%，深圳持平。二手房销售价格环比上涨0.1%。其中，北京和深圳分别增长0.2%和0.5%，上海和广州分别下降0.1%和0.2%。

31个二线城市新增商品房销售价格比上个月上涨0.7%，连续三个月保持不变；二手房销售价格环比下降0.2%，比上个月高出0.1个百分点。35个三线城市新增商品房销售价格环比上涨0.4%，增速环比下降0.2个百分点；二手房销售价格环比上涨0.2%，与上月持平。

从整体市场来看，中国大多数城市明显存在分化。

2.小阳春会传播吗？

从全国来看，买家的乐观情绪主要集中在一线城市和一些二线热点城市。具体包括:北京、上海和深圳；合肥、济南和南京。

市场可以肯定，3月份不会糟糕，因为没有增量市场进入。

最近的市场消息主要集中在三个方面:一些城市，尤其是去年下跌的城市，都在人工小阳春，而信贷宽松是主要原因。后续行动能否继续取决于3-4月份的信贷政策。

3:谁将是第一个放松购买限制的人？

稳定土地价格、房价和预期是2019年下半年房地产政策的主要基调。在会议上，避免谈论房地产行业已经成为一种趋势。

总体而言，2019年稳定房地产发展将成为一种政策趋势。房地产市场再次提出稳定地价和房价的预期。从2018年年中明确的“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的综合调控要求来看，调控不利的城市将继续被追究责任。

稳定实际上是双向调整。大幅上涨肯定不稳定，但大幅下跌也不稳定。

最近，像高碑店这样的城市明显放松了对人才的购买限制。那么，谁将是2019年第一个明确放松限购的城市呢？

4:什么是房地产税？

稳定意味着自信地按照一定的步骤进行，它意味着稳定和可靠。

这两个词之间的对比在很大程度上表明房产税已经逐渐进入制定过程。

房产税的落地速度有望加快。房地产税是一个综合性的概念，所有与房地产经济运行过程直接相关的税种都属于房地产税。在中国，它包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、财产税、城市土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着许多人所说的“财产税”实际上是“房地产税”的一个组成部分。

近几年来，房地产调控与往年相比发生了明显的质的变化。各种房地产调控已经从过去以限价为代表的短期机制转变为长期机制。

然而，要注意房地产税的稳步推进还需要一段时间。立法过程漫长，不太可能在三年内实施。房产税目前正在积极筹备草案，所以2019年最大的悬念是草案什么时候提交？

5: 3四线城市会有明显的调整吗？

第三，棚改货币化逐步退出后，四线城市面临一定的调整压力，尤其是缺乏经济基本面支撑、前期价格涨幅过大、土地供应充足的四线城市，房价调整幅度可能更大。

在2019年的猪年，中国的房地产市场主要关注四线城市，这反映在春节期间。与2018年春节期间三四线城市的活动相比，2019年返乡购房热明显降温，购房人变得更加理性。与去年相比，旧金山四线城市的大部分市场交易开始降温。

2019年春节期间，三个四线城市的大部分房地产市场开始出现“观望+无市价”的现象。这也使得许多在四线城市拥有大量头寸的房地产企业开始销售疲软。

2019年，除非信贷政策发生明显变化，否则四线城市从春节开始进入明显调整期的可能性越来越大。

6:会有城市开始放宽首次购房的资格吗

不要总是看几个小银行的房地产贷款，抵押贷款利率+第一套房认证标准

最初，这些银行没有房地产贷款业务。归根结底，房地产贷款业务集中在几家大型国有银行。当市场热的时候，一些外资银行和一些股份制银行会因为资本成本而有自己的布局。但归根到底，90%以上的市场份额在于几家大银行，比如建立工农外交关系。这些银行的利率和抵押贷款代表市场。

其他银行的抵押贷款政策完全没有市场意义。核心是看，第一套房购买资格，首付款成多少。对于一线和二线城市，这个问题也存在。如果住房和贷款不放松，市场就不会发生本质上的变化。

7:租金是上涨还是下跌？

2018年，从7月到8月，大多数人都看到租金明显上涨。2019年，公寓企业仍在大规模融资和扩张。然而，从经济角度来看，当增长放缓时，年轻人的收入增长不会增加。在这种情况下，2019年的租金会如何？

8:哪个城市圈会更活跃？

城市等级的概念是无效的，第一、第二、第三和第四条线的划分没有什么意义。相反，城市圈和城市群将成为房地产投资的热点。

中国的房地产业远未崩溃，因为中国的城市化率与注册人口的城市化率相差超过10个百分点。其中，除了一些难以落户的城市外，大部分都是无房可住的农民工，需求基础依然存在。

9:商品房还能买吗？

从近日市场走势来看，暂停一个月的签约业务已逐渐恢复，但调控的沉重压力仍是针对开发商持有的房产。广州已经放松了一些商务办公，那么2019年其他城市会不会有后续的严格调控的商务办公政策，他们会不会沿用旧房和新房的做法？

10:最后一个最大的悬念:你会买房子吗？

不管你承认与否，中国经济已经是一个房地产经济。每个人，不管你买不买房子，都被房地产绑架了:它影响到金融体系、民生和国民经济的大局；没有人能保证他们在房价的高峰和低谷时是完全准确和完整的资产转移。

中国房地产市场着眼于短期、中期和长期的政策，那么政策的逻辑是什么？事实上，归根结底，这取决于经济发展，国内生产总值增长6。这个临界点是刺激房地产的关键。对于普通人来说，选择一个2019年前价格经过调整的市场，风险远低于进入股市。

来源：环球邮报中文网