对话｜王永平：商业地产的破与立

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编者按:商业环境的变化引发了商业模式的广泛调整和转变。只有通过商业模式的内外部调整和战略价值链的深度转化，传统商业才能真正获得第一次取胜的机会。现在，新业务模式的价值能为用户提供长期价值吗？企业的成功范例是什么？如何实现创新？乐居金融和乐昌在此独家策划一系列新业务人物，把握新业务下零售发展新趋势的脉搏，洞察时代前沿。本期《乐上》的主讲嘉宾是中华全国房地产商会商业地产研究会会长王永平。

王丽亚|张丹访谈|作者张迪雅|设计莫邵恒|编辑莫邵恒|摄影

商业地产是一门复杂的学科，包括建筑、设计、美学、心理学和哲学。对于资深商业地产人士来说，坚持阅读、善于社交、懂得如何看待事物的特点极其显著。

一年一度的行业大咖啡交流会，年度商务会议是一个重要的会议。主持第15届大会的中华全国房地产商会商业研究协会会长王永平已经熟悉了这个过程。但在今年的筹备组办公室里，我们仍然可以看到他一丝不苟，甚至言出必行。

在繁忙而有序的筹备现场，王永平特意选择了空与乐居金融和乐尚就行业新思维展开对话。

商业地产的“痛点”从招商转移到了运营

由于商业属性和房地产圈的介入，商业房地产的行业所有权被边缘化。如今，商业地产的地位被笨拙地解除，成为一门独立的学科。

“商业地产是商业和房地产的结合，在国民经济分类中还没有名字，但它实际上已被确认为行业中的一个独立行业。”王永平解释道。作为一个横跨商业和房地产行业的大咖啡，他对行业的发展有着更深的感受:在过去很长一段时间里，商业房地产没有被归入哪一类，商业和房地产没有给予足够的重视。在过去，商业和房地产的不良发展是由于两张皮，即商业是商业和房地产是房地产。

“作为商业房地产行业，商业和房地产必须融合。让商业和房地产这两张皮合二为一。”王永平进一步解释说，商业是灵魂，房地产是外壳，精神和肉的结合可以取得稳步进展。这是他自担任研究所所长以来一直倡导的工作目标，也是他认为商业房地产业发展应该走的方向。

虽然中国的商业地产发展时间不长，但它经历了几个发展周期。王永平对文字特别认真，他明确指出“时期”的提法可能不完全准确。在他看来，中国商业地产的发展应该已经进入了一个新的阶段。

王永平以每个阶段的主要特征为出发点，将其划分为三个阶段:从开发导向阶段、到运营导向阶段、到当前资产管理导向阶段。王永平认为，资产管理占据主导地位是行业成熟的标志。当然，中国商业地产的痛点或缺点依然存在。

“商业地产一直难以从招商引资进入运营，这是当前行业的痛点。”王永平进一步解释说，经营困难主要受两个原因影响:一方面，品牌创新不够。在吸引投资的过程中，差异化经营和个性化消费难以实现。此外，对知识产权的保护还不够，山寨和山寨比比皆是；另一方面，运营管理团队不够专业。如今，商场和品牌租户不再是简单的甲乙双方的合作关系，而是逐渐发展成为一个利益共同体的合作经营，这对经营管理能力提出了更高的要求。然而，购物中心的身份从一个简单收取租金的房东转变为一个运营经理，这不仅需要运营品牌，还需要运营消费者。

好的购物中心铁律:人流和现金流

如何经营好商场或购物中心是商业房地产行业中一个不可回避的基本问题。没有统一的标准答案，但有解决问题的基本规则。

在王永平看来，无论商业地产发展到哪个阶段，“两个流量”都是衡量购物中心的核心指标。“两个流程”指的是现金流和人流，两个流程中有一个应该被认为是好的购物中心。

“现金流良好，真实反映了购物中心运营的基本水平；如果人流量大，即使利润不高，大量的消费数据也可能给购物中心带来两次转型的机会。”王永平解释说，交易量和人流是购物中心的基础。

购物中心与消费者直接相连，对消费者的需求更加敏感。他们在整合与消费相关的创新技术方面也处于领先地位，如大数据、人工智能、人工智能和其他技术。

"技术是商业地产的一种授权."王永平肯定了创新技术的作用，并期待着由它推动的商业房地产业。然而，他也表达了“不满意”的现实。

“在现阶段，大数据尚未解决问题。”王永平认为，从目前的实际效用来看，大数据还没有产生预期的效果，而且大部分还停留在数据收集阶段，还没有完全进入数据整理和转换阶段。但在转型和应用阶段，商业地产还有很长的路要走。

创新技术的赋权效应不容忽视。随着科技的进步，未来的购物中心将会有更多的新科技产品。然而，在王永平看来，一切事物的基础都是有足够的交易量和人流，否则，一切创新都是无根的。

“新零售”的关键是拥有好的产品

“无论是从零售赋权还是从房地产与零售的融合，它都是商业地产的核心研究内容。”王永平在接受乐居金融和乐尚采访时强调。

零售是商业地产研究内容的一部分。作为区别于“旧零售”的“新零售”，它也是商业地产的研究和探索方向。“新零售”是商业地产发展的一个亮点。然而，对于“新零售”的真正含义的理解并不是业内每个人都能完全理解的。

当谈到“新零售”时，把它理解为一种模式总是很容易的。在王永平看来，“新零售”必须首先有一个好的产品，然后给它一些新的营销方法。

王永平从内涵和外延上分析了新零售业。从内涵上看，商品本身就是好的产品，创新是建立在好的产品基础上的，即向着更高质量、更高品位的方向创新。延伸部分是建立线上和线下的链接，这是一种由数据技术驱动的零售服务模式。对于新的零售业来说，两者都是不可或缺的。

“消费主体的变化推动了新零售业的创新，而不是完全内生的品牌变化。”王永平认为，新零售业和所谓的传统零售业都是以产品为导向的，而不是以模式为导向或完全以网络为导向的，因此走出新零售业的关键在于产品。

“如果仅限于新的模式或花哨的营销方法，如补贴、优惠券等。，而不是专注于产品，很难在新的零售领域耗尽。”王永平进一步补充道。好的产品是新零售的关键。纵观整个行业，王永平认为新的零售行业在饮料行业做得更好，这是基于好的产品，可以找到一个良性的模式。

以下是乐居金融？音乐商人与王永平先生对话精选:

乐居金融？乐商:你认为社区商业发展的缺点是什么？如何改进？

王永平:“社区商业的社区特征是不够的。目前的社区商业更像是城市商业的集中形式。”我认为这是社区商业发展阶段暴露出来的主要问题。一个好的社区企业应该成为社区的客厅，与社区的居民有更多的联系。这不是简单的生意，而是社区居民的第三选择。所提供的产品应不同于城市商业，并具有强烈的社区属性。

乐居金融？乐商:商业投资的相对良性回报在什么范围内？追求投资回报会失去经验吗？

王永平:从我对国外商业资产的调查来看，相对良性的投资回报率应该在7%左右，这样空.才有合理的利润但是，从目前国内商业地产来看，大多维持在3%-5%，超过5%的就很少了。我认为追求投资回报和体验之间没有冲突。购物中心的体验至少来自三个方面:空建筑、商品和服务。

乐居金融？乐尚:国内商业房地产业有哪些政策需要完善？

王永平:纵观国外商业地产的良性发展，我认为中国商业地产有两个方面没有得到很好的解决。一是商业网点的有序规划。我国许多商业地产没有科学的规划布局，导致密集地区竞争激烈，稀疏的areas/きだよ严重短缺；另一个是资产证券化。商业房地产资产证券化的国内市场并不完善。

来源：环球邮报中文网