房子“五证不全”被拆、开发商资产冻结被抓 业主何去何从？

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2019年3月8日，海南省万宁市梅雅荣天霞社区居民又接到万宁市政府关于该违法建设项目的通知。此时，距离2019年2月1日4号楼被拆除已经一个多月了。

根据官方通知，该项目为非法建筑，无国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。

官方报告称:

美国亚航空房地产(海南)投资发展有限公司通过虚假广告和与买家签订认购合同的方式销售了507套房屋，销售面积26659.89平方米，认购金额1.68亿元，属于非法销售。

在海南，美亚荣天下的违法现象不是孤立的。在距离万宁市近100公里的陵水县，国茂清水湾的业主也遇到了类似的情况。根据官方报告，该房地产是"未经任何批准和申报的非法实施"，该社区已被切断水电，业主已被要求离开该社区。

这两个项目的共同之处在于，它们都依靠重点项目吸引投资进行宣传，但后来被当局否认与此有关。而这些未获得“五证”的建筑，从兴起到交付到依法拆迁，中间经历了什么？

非法建筑被拆除后，

2019年2月1日。海南省万宁市。万宁综合执法局、公安局、国土资源局、长风镇政府等相关部门联合执法，东河农场战斗队范围内的梅雅荣天霞社区一栋9层楼、一栋四合院及部分配套设施被依法拆除。

随后，万宁市在官方公告中指出，“美国亚航空房地产(海南)投资发展有限公司(以下简称“公司”)在万宁东河农场战斗队范围内非法建造9栋9层建筑，总建筑面积55，116.6平方米。未取得国有土地使用权证或建设用地规划许可证。

关于拆除美亚荣天霞的公告。记者黄艺馨照片

美亚荣天夏是一个已经交付给业主的房地产，他们大部分来自东部三省，四川和重庆。当违章建筑被拆除时，恰逢春节假期。这些“候鸟”从全国各地飞到海南岛，为团圆节做准备，但他们遇到了房屋拆迁的困境。

业主并非完全不知道该物业存在的问题，万宁市此前已多次对美亚荣天夏项目进行处罚。

据官方消息，万宁市住房和城乡建设局于2016年4月20日发布了《责令停止违法行为通知书》和《责令限期改正违法行为通知书》，责令亚美空房地产(海南)投资有限公司停止违法建设，但该公司继续开工建设。2017年7月24日，《强制执行决定》下发，《强制拆除违法建筑公告》在万宁电视台播出，并在市政府网站上发布。

但是他们仍然被项目的规划所吸引。许多业主告诉“镁雕房地产”的记者，他们当时看到了这个计划，这是一个关键项目。“我觉得绝对不会有问题。”业主小茜告诉记者，购买时五张证书都不完整，但开发商一直在跟进申请的进展。作为万宁的重点项目，有促销广告和视频。“我们毫不怀疑。”

业主提及的重点项目是海南万宁美亚综合机场项目，美亚荣天霞已与该项目捆绑销售。在记者获得的众多视频资料和文字资料中，美亚好天下表示，该房地产“是海南万宁美亚航空空工业园的启动项目，海南万宁美亚航空空工业园以湖区生态为载体，navigation/〫

美国亚航空公司确实与万宁市签署了投资协议。根据万宁市2014年3月8日发布的官方消息，2014年4月9日，万宁市人民政府与美国亚航空旅游(海南)有限公司签署了《美国亚航空国际航运中心项目投资意向书》。,

然而，3月8日，美国亚航空旅游(海南)有限公司在《海南日报》上发表声明，明确否认与美国亚航荣天下项目有关联。美国亚航空旅游(海南)有限公司声明“该公司与美国亚航空房地产(海南)投资发展有限公司(美亚荣天夏开发企业)是完全独立、无关联的法人实体；公司从未与美国亚航空房地产(海南)投资发展有限公司签署任何合作协议，也从未达成任何形式的合作意向。”

美亚荣天下违法建筑的整个故事

美亚荣天霞社区是如何建成的？

官方报告指出，该项目于2015年3月24日取得项目备案，并表示“亚航空房地产(海南)投资发展有限公司虽然于2015年3月24日取得项目备案，但未取得项目建设用地农用地转用批文和土地使用权证即实施，属于非法占用国有土地；该项目没有经过任何规划和建设程序，是一个非法建筑。”

据官方报道，“为了彻底查处亚航空房地产(海南)投资发展有限公司违法建设和非法销售“美亚荣天夏”项目的行为，在省公安厅的指导下，我市公安机关成立了“美亚荣天夏”违法建设项目工作队，全力查处违法案件，及时控制违法建设人员。目前，案件调查正在进行中。”

根据“镁雕地产”记者获得的备案资料，美亚豪天下项目的建设地点位于万宁市李记镇西部，横跨李记镇、兴隆镇和长丰镇(万宁美亚航空空工业园b-20、b-22和b-24地块在背面，即万让2014-14和)

在《万宁兴隆通用导航空旅游度假区控制性详细规划》中，“美国亚航空国际导航中心项目规划用地为万让15号和万让16号，总规划面积34.1035公顷(。万让2014-15号位于万宁水库南部，土地面积9.2052公顷(138.08亩)。根据万宁兴隆通用航空空旅游度假区控制性详细规划，该地块规划用地包括103.05亩二级居住用地、35.02亩酒店用地和0.00亩防护绿地

据官方报道，目前万宁市政府只挂牌出让了万让2014-16年的土地，其他规划的土地还没有经过农业转产审批，没有挂牌出让。万让2014-16号位于万宁水库南部，土地面积24.8983公顷(373.47亩)。根据万宁兴隆通用航空空旅游度假区控制性详细规划，该地块规划用地为机场用地。

也就是说，美亚荣天霞所在的地块虽然有详细的控制规划，并已由国家发展和改革委员会备案，但尚未经过农业转产审批和上市转让，也未依法取得五项证书。

美亚荣天夏项目是否与美国亚航/海南(海南)有限公司开发投资的美国亚航空国际导航中心项目完全无关？

据官方消息，美亚好天下的开发企业为美国亚航空房地产(海南)投资发展有限公司，根据国家企业信用信息公示系统的查询，该企业的法定代表人为马蔡骏，股东为海南万宁美亚农业发展有限公司，出资980万元人民币；马出资1020万元。

在3月8日的正式声明中，万宁表示“对于亚航空房地产(海南)投资发展有限公司及其法定代表人马蔡骏，实际控制人王占友侵犯了亚航空旅游(海南)有限公司的权益，

在全国企业信用信息公示系统中，在2016年9月21日高级管理人员备案变更之前，在美国亚航空旅游(海南)有限公司的高级管理人员中，有一位名叫马蔡骏的高管。

此外，2013年12月18日万宁市发布的《万宁市人民政府办公室关于调整部分市级议事协调机构成员的通知》中，亚航空国际导航中心项目跟踪服务领导小组成员还包括亚航空旅游海南有限公司总经理马

这两个马是同一个人吗？

根据《镁雕房地产》记者发布的上市公司公告，2016年8月11日，荣盛发展控股子公司荣盛康律投资有限公司通过直接收购、回购和再转让获得亚航空控股有限公司100%的股份，间接获得AirAsia /きだ

记者就马的身份以及美亚荣天霞项目与发展的关系向发展的相关人员发了一封采访信，多次催促回复，但截至发稿时，对方仍未回复。3月5日，记者给万宁宣传部发了一封采访信，打电话了解情况。对方工作人员确认已经收到，但目前无法回复。

非法项目应该去哪里？

在海南，像美亚荣天霞这样的社区并不少见。

陵水县宣布非法占用国茂土地。记者黄艺馨照片

陵水县国茂清水湾业主也接到通知，春节前离开小区，理由是“该房地产开发项目未经批准和申报即非法实施”。2018年1月12日，陵水县政府发布通知称:“政府将没收公司在非法占用的土地上修建的符合土地利用总体规划的建筑物和构筑物，并要求相关人员接收通知。在三天内，清理物品并疏散所有人员。”

致国茂清水湾业主的公开信，要求买方自行处理违章建筑。记者黄艺馨照片

国茂清水湾的所有者也对其宣传印象深刻。在国茂清水湾的对外宣传中，“该项目得到了政府的大力支持，并被列入海南省“十三五”重点工程”。

据“镁雕地产”记者了解，“十三五”期间全省重点建设项目，包括辽宁国茂投资集团有限公司投资的陵水县瀛洲镇国际泥浆疗法保健项目，以及国茂清水湾项目建设单位海南国茂公司的子公司。

根据2017年8月17日陵水县政府发布的《海南陵水国际泥浆养生度假村控制性详细规划》,泥浆养生度假村规划区土地布局主要为居住用地、旅游度假用地和商业金融用地，中部地区工业空房为温泉产业和泥浆养生休闲旅游服务业。

然而，在陵水县宣传部回复《封面新闻》的一封采访信中，陵水县否认与此有关，称“国际泥浆养生园”和“国茂清水湾”不是一个项目，而是开发商窃取了概念。

国茂公司实际上没有实施“泥浆回收”项目。

在陵水县发改委，“海南陵水国茂国际泥浆养生度假村”项目已备案，“国茂清水湾”项目未在发改委备案。

“国茂清水湾”房地产开发项目未经申报和批准，非法进行。

“国茂清水湾”房地产开发项目构成违法用地和违法建筑，所有地上建筑均为违法建筑。

当地一位熟悉情况的海南开发商告诉《镁雕地产》记者，有一段时间，海南有一个吸引投资重点项目的“百日大会战”计划，“但只有政府开了一个绿色通道让你去办手续，没有让你去建。”我们必须密切注意在短时间内完成这一施工程序。如果我们不这样做，我们将失去这个机会。”

可以证实的是，2015年9月3日发布的《海南省人民政府关于启动投资项目百日大会战工作计划的通知》中提到“省政府要建立百日大会战项目审批绿色通道”。

北京盈科(深圳)律师事务所资深合伙人律师、经济学家陈德富在接受《镁雕地产》记者采访时也表达了类似观点。“从现有数据来看，这些房地产开发项目是不合法的。国土资源行政主管部门主管本行政区域内的国土资源规划和建设。政府及其他政府部门的文件和会议纪要不能代替国土资源行政主管部门的职责。不管有多少政府投资文件和其他政府部门的文件和会议记录，都没有国土资源管理部门的土地出让合同，一切都不算数。”

陈德富认为，这两个项目的违法建设责任在于开发商。虽然程序中可能存在一些违规行为，但很难要求其他当事人承担责任。"业主只能向开发商索赔."

来源：环球邮报中文网