夏磊：房地产税能否替代土地出让收入？

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中国有11个与房地产相关的税种，但大部分都集中在开发建设环节。保留环节的税收包括财产税和城市土地使用税，2017年仅占地方税收的7.2%，远低于经合组织国家50%的平均水平。中国保留环节税收规模相对较小，主要是由于税基较小。首先，就征税范围而言，目前房产税和城市土地使用税对居民自有住房免征，而居民租赁住房不征收强制税。二是在计税基础上，房产税从房产原值中扣除10-30%，或者租金和城市土地使用税都是固定的单位税。

目前，中国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年，地方财政收入占28.6%，房地产相关税收占17.1%。这些税收集中在房地产开发和建设上。2016年，房地产相关税费的开发建设规模、交易规模和留成规模分别占地方财政收入的9.3%、4.4%和3.4%。随着我国城市化进程的推进，新增住房交易比重不断下降，土地出让收入增速和房地产开发建设税收规模呈上升趋势；减税和减费的重叠将进一步凸显地方财政压力。

房产税改革的方向是将房产税和城市土地使用税这两种与住房和土地相关的税种结合起来，对个人住房征收房产税；目的是用房产税取代土地出让收入，完善地方税体系，使地方政府的房地产相关税收适应未来住房存量时代的新形势。

我们建立了房地产税收规模计算模型，对未来全国和各省的房地产税收增长规模进行了评估。设置“房产税税目=名义税率*全国存量住房价值*计税住房比例”，其中计税住房比例由人均免税面积和城镇家庭住房面积结构决定。因此，税收制度中的名义税率和免税范围是决定房产税规模的税制因素。计算结果如下。

从短期来看，房产税的规模无法与土地出让收入相匹配。以2017年土地出让收入5.2万亿元为标准，有必要使房产税超过土地出让收入；免税面积为0时，税率应在2.5%以上；当免税区为12时，税率应在4%以上。因此，如果免税面积超过12平方米，税率低于4%，房地产税不能替代土地转让收入。

参照国际房地产所得税0.6-6.7%的比例，我国合理的实际税率为0.1-1%，相当于人均免税面积30平方米，综合名义税率为0.3-3.5%。在目前住房存量规模和房价水平下，房产税为1678-19579亿元，仅相当于2017年土地出让平均收入的3.2-37.6%。

从短期来看，各省的房产税无法替代土地出让收入。按照30平方米的免税面积，各省房地产税替代土地出让收入的税率起征点为4.8%-23%，远远超过了目前合理的名义税率上限3.5%。各省房地产税对土地出让收入的替代程度呈逐步上升趋势，与地方财政对土地出让收入的依赖程度呈负相关。北京和上海已经进入了存量房时代，土地出让收入不再是政府收入的重要来源。同时，房地产税源大，因此具有很高的替代度。其他省份正处于住房增量时代，土地出让收入远远高于房产税的规模；因此，经济越发达，房地产的市场价值越大，土地出让收入在地方财政中的比重越高，但替代程度越低。

从长远来看，在三个前提条件下，房产税完全可以替代土地出让收入，成为地方重要的财政收入。首先，随着城市人口和人均居住面积的增加，税源规模也大大增加。第二，如果房价增长率低于人均可支配收入增长率，房价收入比将下降，居民可以承受更高的有效税率。第三，随着存量房时代的逐步到来，土地出让收入规模缩小，地方政府的税收权力增强。经测算，未来房产税的上限可达7.2万亿元，占地方财政收入的47.7%，超过2017年土地出让收入占地方财政收入的24%。

应该注意的是，虽然短期房地产税不能替代土地转让收入，但房地产税对预期有重大影响。一旦开征房地产税，当地土地转让收入预计将下降。因此，在一定时期内，房产税与土地出让收入之间存在着一种不可完全替代的跷跷板关系。

房产税改革影响深远，意义重大。在立法先行的总体指导下，相信只有经过周密的论证和相关的准备工作，才能颁布实施。

风险警示:房产税改革方案超出预期；土地销售收入超出预期。

来源：环球邮报中文网