苏州楼市冰火两重天

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自2019年以来的三次土地拍卖扫除了苏州房地产市场的阴霾，房地产市场已经低迷了两年多，尤其是在2月22日的第三次土地拍卖中，当时苏州每天筹集近100亿元。然而，从市场层面来看，苏州楼市的交易状况并没有得到改善。

据嘉里统计，2019年2月苏州市新增商品房供应面积仅为42万平方米，比上个月下降99%；交易面积约为32万平方米，较上月下降55%。

苏州，曾经是房地产市场的“四小龙”之一，在2016年由于地价和房价的上涨而有了生存的感觉。然而，在严格的房地产市场监管政策下，一直强势的苏州房地产市场不得不通过打折和促销的方式进行转型，而这位前土地之王迟迟没有进入市场。

一位负责房地产开发企业营销的人士告诉《经济观察报》，土地市场一直是房地产市场的风向标，土地市场的回暖显示了开发商的回暖信心。“苏州的高价土地已经遍布全市，今年将有更多的高价房地产陆续上市。它的出售也将极大地影响下一个土地市场的趋势，土地拍卖的可持续性还有待观察。”嘉里学院苏常校区总经理戈文问道。

房地产市场降价促销

在严格的限购政策下，除了市场上流行的少数限价项目外，目前苏州的许多新建建筑都不理想，尤其是在供应量大的地区。

以苏州高新区的关旭板块为例，在之前的土地拍卖中，该区域吸引了众多开发商竞标，导致更多项目在建，现已成为苏州新增项目数量最多的区域之一。

上述开发商营销负责人向《经济观察报》透露，目前该行业有十几张新碟片在销售，同质化现象更为严重。“这些房产的地价非常高，在目前的市场上很难出售。”

价值1000亿美元的房地产企业苏州公司负责人向《经济观察报》表示，苏州新区关旭板块的商品房市场竞争激烈，约有15个房地产将陆续进入市场。

第一个金茂西岳项目的销售人员告诉《经济观察报》，该项目2018年底的平均售价为27000元/平方米，但为了快速回笼资金，该项目被打折，实际成交价格为25000元/平方米。

由于第一批客户是按原价签约的，在项目实施折扣促销措施后，“我们与第一批客户重新签了合同，价格调整到25000。”表示上述销售。然而，项目销售办公室的销售控制表显示，到目前为止，在上次开盘时仍有许多房子在出售。

根据这个销售介绍，它目前是在一天结束时出售，最小面积为99平方米。虽然折扣促销力度不如以前，但综合折扣约为8%-10%。下次开业时将有一个小公寓区，开业时间将在四月和五月左右。

售楼部还表示，目前，开发商为购房者补交首付款的最长时间是3个月。在前几年房地产市场最热的几年，从交押金到补交首付通常只需要7个工作日。首付时间的延长在一定程度上也显示了当地房地产市场的压力。

此外，对于开发商来说，将首付款时间延长至3个月也希望苏州的新人才政策能给项目带来新的需求群体。根据上面的销售介绍，如果高学历的人才想在苏州买房，他们最早可以在3个月内安顿下来，并在安顿下来之前先交押金。

根据苏州的限购政策，非本地户籍的人需要缴纳一年的社保才能购房。根据销售情况，如果社保不足，你可以先签合同，或者你可以等3个月左右，这样客户就可以继续补社保。对于那些没有资格买房的人来说，这无疑是一个突破购房限制的解决方案。

包括金茂和首开在内的六家开发商联合开发的一个急需项目也有同样的折扣优势。据该项目销售人员介绍，总价约为321万元人民币的房屋，现场认购可享受2折优惠，首付款30%可享受3折优惠，首付款7天内支付可享受3折优惠，在此基础上可享受8折优惠。

换句话说，这套房子的折扣价约为295万元，比之前的总价低约26万元。销售还显示，这只是一个基本的折扣。如果你有意向买房，你可以继续向公司申请，最多享受10点以上的折扣。

上述开发商营销负责人分析，苏州新区房地产规划混乱，土地供应不合理。底价从每平方米1万元到2.8万元不等。地价越高，出售项目就越困难。“最重要的是，市场需求不够。很少有人买它。”

除了打折促销的盛行，苏州的按揭利率也在悄然下降。一些房地产顾问告诉记者，苏州首笔住房贷款的利率一直比基准利率高20%左右，但去年高达25%，现已下调约5%。对于第二套住房的购买者，如果第一套住房贷款已经结清，他们可以享受第一套住房的抵押贷款利率。

一位开发商的营销经理透露，他的公司苏州项目合作银行是交通银行。最初，第二套房的抵押贷款利率一般上升20%-25%，现在可以说上升了18%甚至更低。"虽然下调幅度不是很大，但至少有沟通的空间."

上述开发商苏州公司总经理表示，苏州限购贷款政策没有放松的迹象，整体限购政策相对稳定，但贷款利率有所下调，首套住房贷款利率下调至18-20%。

在定居方面，老年人依靠子女定居的政策比较宽松，取消了子女5年以上定居的限制和“老年人定居后人均不低于18㎡”的限制，对楼市相对有利。

土地市场忽冷忽热

2016年可以称为苏州土地王年。各地区的底价经常刷新，土地市场竞争激烈，导致许多土地国王的诞生。然而，随着调控的深入，当年的土地王没能进入市场。据一些房地产企业的经理透露，今年苏州将有一批土地王项目进入市场。

2016年9月，苏州迎来限购后的第一次土地拍卖，仁恒以20.67亿元的总价、38，745.33元/平方米的底价和81.03%的地价，在苏地赢得了第2016-WG-46号地块，创下了区域土地之王的新纪录。仁恒接管土地后，进展非常缓慢。直到2018年6月，住宅项目计划才在批准前公布。

现在两年多过去了，人恒王迪还没有进入市场。近日，《经济观察报》记者走访现场，发现项目的住宅部分已经开工。据现场的一名工人说，春节前，施工队一直在平整土地，只是把桩推倒，直到春节后才开始挖掘。

根据项目现场的宣传资料，地块北部的住宅部分于2018年9月开工，预计2020年7月竣工。然而，该项目的商业用地是在今年1月批准建设项目规划之前公布的，目前尚未开工。停车场位于赣江东路附近，目前仍在正常使用。

一方面，王迪项目很难进入市场，而另一方面，土地市场仍然很热。苏州的房地产市场和土地城市已经进入了一个冰与火的局面。

自2019年以来，苏州已经举办了三次大规模的土壤拍卖，其中第三次特别受欢迎。2月22日，苏地网公告[2018]7号所列的6户人家准时开拍，开拍总价为80.32亿元。地块分布在平江新城、相城中心、石山和木渎。最终，土地拍卖共吸引了98亿元，最高成交价为40.7亿元，最高底价为25813元/平方米，最高地价为42.78%，最高竞价轮次为77轮。

葛表示，2019年第三次拍卖处于高温状态，这也对苏州楼市起到了明显的推动作用:“很多房地产企业对征地热情很高，而且地价普遍较高。土地市场的复苏也带动了房地产市场的复苏。二月下旬，参观许多房地产的人数显著增加。”

上述营销负责人透露，在各种高压力下，市场仍在好转。一方面，顾客看房的热情相对提高了；另一方面，所有新房子开始进入市场。据报道，苏州大部分开发商最近都在推进这一计划，预计今年3月苏州市将有20多个项目开盘，其中近10个项目将首次开盘。

1-2月，苏州二手房交易量和交易价格较2018年有所上升。春节过后，回城买房的人数出现了一个小高潮。此外，苏州的土地市场最近很热，许多高品质的地块以高价出售，导致市场有一定的复苏和良好的交易表现。

来源：环球邮报中文网