房价泡沫破灭 一地鸡毛！土耳其正经历10年来最痛苦时刻

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“浪漫火鸡”的麻烦远未结束……

根据土耳其统计局当地时间3月11日发布的数据，去年第四季度国内生产总值同比下降3%，扣除季节和工作日因素后，第四季度国内生产总值环比下降2.4%。这是经济增长率继第三季度下降1.6%后连续第二个季度下降，符合技术衰退的标准。

这是该国经济在经历了10年的“强劲增长”后首次经历衰退。

十年来的第一次衰退

根据土耳其统计局的统计，2018年土耳其国内生产总值增长了2.6%，与前一年7.4%的增长相比，出现了“悬崖式”的放缓。

图片来源:土耳其统计局

就分部门而言，2018年，土耳其农业部门增长了1.3%，工业部门增长了1.1%，建筑业下降了1.9%，服务业增长了5.6%。

然而，根据第四季度的数据，长期受益于土耳其宽松信贷的建筑业第四季度同比收缩了8.7%，工业部门收缩了6.4%，家庭消费支出在第四季度下降了约9%，显示出国内需求放缓的迹象。

由于土耳其与美国外交关系持续紧张，去年土耳其里拉对美元汇率大幅下跌，导致进口价格平均上涨三分之一，导致土耳其进口大幅下降。2018年第四季度，中国商品和服务进口下降了24.4%，全年下降了7.5%。

为了抑制里拉的下跌，土耳其中央银行在去年九月将基准利率提高到24%。尽管这稳定了汇率，但却导致了银行贷款的急剧下降。去年第四季度，实际银行贷款环比下降了7.2%。商业信心和消费者支出也明显减弱，工业生产、汽车销售和住房销售也受到抑制。

路透社的调查显示，土耳其经济要到2019年第三季度才会再次增长，而且直到2021年之前，增长形势可能不会像政府预期的那样好。

在经济合作与发展组织(OECD)3月6日发布的中期经济展望中，对土耳其2019年经济增长的预测从之前的0.4%下降到了1.8%。

过去十年，土耳其一直是新兴市场的经济奇迹。2011年和2017年，土耳其的经济增长率分别为11.1%和7.42%，均高于中国。2017年，土耳其的人均国内生产总值为10，512美元，居世界第63位，超过了马来西亚、墨西哥和巴西。

然而，长期的高速增长掩盖了土耳其经济的一系列问题。到2018年，由于国际形势的迅速变化，这些问题终于暴露出来，共同导致了土耳其经济的衰退。

低利率支撑下的私有化+经济奇迹

土耳其的经济弊病由来已久。21世纪初，土耳其经济经历了滞胀。2000年初，1美元只能兑换0.7里拉，但仅仅一年后，1美元可以兑换1.6里拉。汇率的疯狂波动让土耳其人对自己的货币失去了信心，而长期低迷的经济也让外国投资者失去了信心。为了挽救这一颓势，土耳其只能接受国际货币基金组织80亿美元的贷款，然后外国热钱涌入土耳其的私有化改革。

土耳其里拉对美元的汇率(来源:魏莹金融)

从水泥、餐饮服务和林业等普通行业到控制国家生命线的行业，如电力、电信、银行、石油、空航运，土耳其政府进行了大刀阔斧的私有化改革。然而，土耳其的私有化并没有提高经济效率，土耳其的失业率长期保持在10%以上，这也带来了大量的官僚经济犯罪。

2008年金融危机爆发时，土耳其政府开始实施“低利率+放水”政策，以促进经济增长。从2003年到2018年，土耳其的m 2增长了24倍。

土耳其的M2增长

与此同时，为了保持低通胀率，土耳其政府长期以来一直向土耳其央行施压，要求其维持低利率政策。自2010年以来，土耳其一直保持低于10%的基准利率。

土耳其长期以来一直保持低利率政策

长期的低利率政策，加上外资的涌入，已经吹起了土耳其经济的泡沫。根据土耳其财政部的数据，截至去年第二季度，土耳其的外债总额达到4570亿美元，占国内生产总值的51.8%。

随着大量热钱涌入市场，土耳其开始大力建设。据统计，土耳其政府在铁路、机场、运河、能源等基础设施建设方面的投资总额为1350亿美元...

《纽约时报》曾经这样描述土耳其的新伊斯坦堡机场:“它和空.黑海上的堡垒一样大它旨在唤起人们的敬畏，并突出土耳其渴望重新获得帝国的荣耀。”新机场投资120亿美元，预计将于2023年竣工，设计载客量为2亿人，而土耳其总人口刚刚超过8000万。

房地产是土耳其的支柱产业，约占国内生产总值的9%。随着热钱的涌入，土耳其的房价飙升。中国的房地产市场从2008年的不到2000亿美元增长到2018年的1.2万亿美元，十年间增长了六倍多。

在过去的几年里，土耳其的房价取得了长足的进步，几次在奈特弗兰克的全球房价指数中名列前六。在2015年至2016年期间，前七名甚至连续第一个季度获胜，年均增长率为18%。在最高时期，土耳其的房价每年上涨18.9%。

“繁荣”的幻灭

2017-2018年，随着国际形势的变化，特别是美联储加息的不断推进，土耳其出现资本外逃、货币贬值和股市压力。去年8月13日，美国对土耳其征收钢铁和铝关税，成为土耳其经济衰退的导火索。

去年8月，土耳其里拉对美元和其他国际货币的汇率暴跌。人们疯狂地卖里拉。尽管埃尔多安一再呼吁人们对里拉有信心，但土耳其人似乎并不买账。据统计，43%的土耳其银行存款是外币。货币的美元化和家庭对黄金的购买和储存导致国内流动性的“河流”干涸，美元“大川”的涨跌影响加大。

为了挽救汇率，土耳其政府开始收紧财政和货币政策，并大幅提高基准利率，以解决经常账户赤字和高通胀问题。

截至去年9月，土耳其已将基准利率上调至24%，但土耳其里拉兑美元汇率全年仍下跌约30%。

尽管土耳其央行已经开始“止损”，但多年积累的弊病不可能在一夜之间得到缓解。去年10月，土耳其的cpi同比增长25.2%；去年12月，增长率降至20%左右，但今年2月，增长率仍保持在19.67%的高水平。与此同时，土耳其的失业率没有显著改善，截至去年11月，仍保持在12.3%的高水平。

图片来源:土耳其统计局

据新华网报道，知名市场研究机构益普索集团(Ipsos Group)的最新调查显示，经济状况的恶化已取代恐怖主义成为土耳其人民最大的担忧。

37%的受访者表示，约44%的支出用于食品和饮料等日常必需品；三分之一的受访者表示，购买力“明显”下降；20%的受访者正在考虑找另一份工作来维持生活水平。

据华尔街报道，在土耳其西部的一个小镇上，有一个类似迪士尼城堡的“鬼城”，这是一个高端豪华度假项目。计划建造732栋别墅和各种娱乐设施，如购物中心、游泳池、哈马姆、健身房和清真寺。

这个项目旨在吸引海湾国家的富人。然而，近年来，只有大约350套房子被出售。据胡里叶日报报道，买家主要来自卡塔尔、巴林、科威特、阿拉伯和其他中东外国人，每套房子的价格在37万至53万美元之间。

更糟糕的是，由于油价下跌，海湾地区的一些买家选择退出，因为他们无法支付账单。结果，项目开发商萨罗特集团(sarot Group)损失了所有资金，并因其2700万美元的债务于去年11月被迫申请破产保护，但法院裁定其破产。萨罗特集团在这个项目上投资了大约1亿美元。

法新社将穆杜尔·努的故事描述为土耳其建筑业乃至整个经济的缩影。

来源：环球邮报中文网