郁亮的“危机”五论

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万科董事会主席于亮

乐居金融刘婷来自深圳

在提出“活下去”之后，万科董事会主席于亮透露了万科集团在2019年将如何“活下去”。在2月19日的内部邮件中，于亮指出，2019年，万科应该集中精力巩固其基本地位。面对2019年的高度不确定性，万科应该抛弃一切投机和运气，跳出路径依赖和牛市思维。

在谈到他对宏观经济的看法时，于亮表示，L型趋势尚未见底，经济下行压力尚未消除。过去，万科对宏观经济的判断过于乐观，现在万科应该做好长期准备。

于亮认为，中国的城市化进程是巨大的，现在已经进入第二阶段:都市区。房地产仍然有development/きだよきだよ0/room，但这并不意味着你将来仍然可以靠这顿饭生活。在转型的道路上，万科仍然面临许多挑战。“改造不容易。虽然房地产行业很好，但这并不意味着我们将来还能靠这顿饭过活，所以我们必须做新生意。赚大钱的人很难赚到小钱。”

当宏观、行业和自身发展到一个新阶段，是危机还是机遇取决于万科的选择和行动。对万科来说，偏离时代的通道是危险的，是适应时代潮流的机会；忽视顾客是危险的，坚持“好的产品和好的服务”是一个机会；机会主义是危险的，勤奋是机会；高调夸张是危险的，诚实低调是机会；消极怠惰是一种危险，积极回应是一种机会。

面对巨大的变化，万科需要“汇聚和聚焦，整合和升级基础磁盘。”首先，万科应从城乡建设和生活服务的商战战略入手，通过战略回顾和业务梳理明确发展方向。其次，万科现在有1.5万亿资产，需要认真清理，这也是2019年的重点任务之一。第三，打造顾客愿意支付的优质产品和服务。万科过去几年忽视了这种能力，现在必须补充。

以下是内部邮件的一部分:

亲爱的同事们:

大家早上好。今天，我首先就2019年集团目标与行动沟通会的主题“汇聚与聚焦，巩固与提升基础磁盘”做一个报告。

今天，我主要谈两个问题:

首先，我们为什么要“聚合和集中，整合和升级基本磁盘”？总部在做事情之前特别注意为什么，但是我们经常没有想清楚这个问题，或者答案经不起推敲。因此，当我们要求总部做每件事时，我们必须清楚地解释为什么可以做，否则我们不能要求业务单位。

第二，2019年我们应该实现什么样的工作目标？在明确回答了这两个问题后，我希望大会将讨论如何在2019年工作组的关键工作中做到这一点。

您为什么希望“集中精力整合和升级基本磁盘”？我想从三个方面谈一谈:

首先，从宏观角度来看，有两个问题对我们影响很大。首先，经济下行压力加大，L型趋势尚未见底。昨天公布的社会商品零售总额增长了8.1%，这是历史最低点。我们自己并不认为经济下行压力正在增加。2016年，权威人士《人民日报》指出，中国经济下行压力尚未消除。

综合判断，中国的经济运行不可能是∪型，而是L型趋势。l形是一个阶段，不是一两年。未来几年，要从根本上改变总需求低、产能过剩的格局是困难的，经济增长也不可能像以前那样。一旦回升，它将继续上升，并连续几年实现快速增长。2018年10月31日，中央政治局会议提出“经济下行压力加大”，要高度重视，高瞻远瞩，及时采取对策。

过去，我们听到最多的是“触底”，我们的经历也是触底。然而，权威人士告诉我们，L形的垂直线还没有到达底部，一般预计它将在2020年左右见底。更值得注意的是，我不知道这个“L”形的十字架会持续多少年。日本已经持续了20年，但它还没有完全到来。

这突破了我们过去的认知。与以往的经验完全不同，房地产行业永远无法脱离经济趋势，所以我们对宏观形势的理解并不乐观。今年第四季度，当bg和bu制定职业发展计划时，他们根据过去的经验对宏观形势过于乐观。每个人都期待着在不久的将来见底，但今天的宏观形势不是这样。今年和明年之后情况不会好转，所以我们需要做长期的准备。

二是行业集中度上升，龙头企业竞争激烈。如今，包括万科在内的中国前三大开发商的总市场份额已达到13%，超过1/8；前10名开发商的市场份额为28%，超过1/4；前20名的市场份额为39%，前30名为54%，前50名为64%。这表明龙头企业变得越来越重要，50家开发商获得了2/3的市场份额，这表明竞争将会越来越激烈，这是重量级玩家之间的竞争。如何在市场中脱颖而出，考验的是各方面的能力。

第三，产业转型不是一件容易的事。几年前，包括万科在内的许多同行试图转型，但行业转型并不容易。首先，我们都觉得我们需要找一个和房地产业利润前景一样的行业，但是经验告诉我们我们找不到这样的行业。

当我们做房地产和物流的时候，我们发现每平方米赚的钱是基于几分和几分，所以我们觉得我们不能开始。在这个时候，我觉得开发业务有很多水要挤。或者保存它。创造的利润可能远远超过房地产和物流。但是我们能有未来吗？

虽然房地产行业很好，但这并不意味着我们将来还能靠这顿饭过活，所以我们必须做新生意。当做新生意时，赚大钱的人很难赚到小钱。坦率地说，到目前为止，似乎还没有特别成功的转型案例。

我们的行业仍然有机会。机会在哪里？中国的城市化进程仍在继续，房地产仍将保持较大规模。空.的城市化率还有20个百分点在过去，城市化水平仍然有一些水。例如，一些农民工进城打工后，并没有真正成为市民，所以仍有城市化的机会。

如果说城市化的第一阶段是以农民进城打工为标志的，那么城市化的第二阶段已经开始，即都市圈。如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化和中心城市都市区等。仍然有很多机会。例如，粤港澳大湾区有三个核心城市:香港、广州和深圳，每个城市都有不同的特点和能力，这在世界上是罕见的，所以有机会。

另一方面，不同地区和不同格式之间的不平衡仍然非常明显。例如，住房消费不是总体盈余，而是部分盈余。他们中的一些人并不满意，这就是为什么他们应该被“限制”。对于租购并举，购房的部分已经充分表达出来，但租房的部分才刚刚开始，人们需要更多的内容供应和空客房服务来过更好的生活。许多房子变得越来越漂亮，环境也变得越来越漂亮，但是从空的房间、内容和服务来看，它们都跟不上。因此，以都市圈为特征的城市化仍在继续，产业失衡不足的问题依然明显，我们的机遇和潜力依然存在。

正因为行业发生了如此巨大的变化，万科需要“汇聚聚焦，整合升级基础磁盘。”

就“聚焦融合、整合升级基础磁盘”而言，我们应该实现什么样的工作目标？面对2019年的高度不确定性，我们应该抛弃一切投机和运气，跳出路径依赖和牛市思维。围绕“碱乡建设与生活服务提供商”的战略定位，依托业务合作伙伴机制，秉承“以客户为中心、以现金流为基础、合作奋斗、不断创造更多真实价值、实现质量发展”的长期经营方针，稳定基本局面。这是我们2019年的总体指导思想。具体来说，我们应该做以下五件事，实现五个工作目标。

一是立足战略，明确发展方向，聚焦主渠道，巩固升级基础磁盘。战略导向是指城乡建设和生活服务提供商之间的战争，通过战略回顾和业务梳理，明确发展方向。我们应该关注主渠道，每个bg和bu都应该定义自己的主渠道，即其主要业务。以主渠道为重点，巩固和提升基础板块。只有打好基础，我们才能发展得更好。

第二，以市场为基础，对资源(项目、资金和组织资源)进行整理、调整和配置。万科现在有1.5万亿资产，需要认真清理，这也是明年的重点任务之一。在整理好资产和家庭背景后，我们应该调整好资源，处理好不好的资源、没有潜力的资源、闲置的资源和浪费的资源，把不好的牌打掉，换成好的牌。最后，我们需要分配资源，包括项目、资金和组织资源，并将这些资源用于万科未来更具发展潜力的业务。

第三，以顾客为基础，创造顾客愿意支付的好产品和服务。无论行业发生什么变化，即使行业萎缩，它也将是一个10万亿的市场。在这个万亿美元的市场中，顾客愿意买房的原因是因为他们提供了好的产品和服务。因此，每一个bg和bu都应该创造好的产品和服务，让客户愿意为之付费，这样才能生存和生活得更好。在过去的几年里，我们忽视了这种能力，我们做得不够好。现在我们必须弥补。

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什么是“基本磁盘”？基本套指的是保证万科“生存”的关键，如果脱离了基本套，“生存”的基础就失去了。对于万科集团来说，基本任务是发展业务。就物业而言，基本上是住宅物业服务，虽然住宅服务可能不是最赚钱的。但它仍是基本资产，因为万科客户的声誉是基于此。因此，每个bg、bu和总部都应该找到自己的基本磁盘。因此，从宏观、行业和自身的角度来看，是我们“汇聚聚焦、整合升级基础磁盘”的时候了。

当宏观、行业和我们自己都进入一个新阶段时，这取决于我们的选择和行动。对我们来说，偏离时代的航道是危险的，这是顺应时代潮流的机会；忽视顾客是危险的，坚持“好的产品和好的服务”是一个机会；机会主义是危险的，勤奋是机会；高调夸张是危险的，诚实低调是机会；消极怠惰是一种危险，积极回应是一种机会。毫无疑问，我们必须选择机会，而改变意味着机会。万科能在每一次逆境中发展得更好，正是因为我们把每一次变化和危机都当成了机遇。

因此，我们必须认识和顺应大势。明确方向，注重方向，收敛，凝聚，确保活下去，活得好，活得长。最近，我在南方区域媒体交流大会上提到，万科想“活下去”。每个人都认为“活着”应该像乞丐一样乞讨。事实上，对于万科来说，“活”意味着活得更好更久。

来源：环球邮报中文网