郁亮再次“看淡楼市”，传递了什么信号？

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当楼市迎来“小阳春”时，万科集团董事长于亮的“最新观点”再次引起媒体的广泛关注。总的来说，郁亮的观点非常谨慎，甚至有点“看跌”和“唱空".”

余良的“最新观点”于2月25日在万科周刊的公开号上发表。

以下是于亮的主要观点。我将引用它们并给出我自己的评论。

观点1:不要期望“触底”很快到来。

于亮首先引用了著名的《人民日报》2016年发表的“权威人士谈经济”的观点:“中国的经济运行不能是U型的，更不能是V型的，而是L型的。”这个L形是一个阶段，不是一两年。”。

然后他说:

过去，我们听到最多的是“触底”，我们的经验也是“触底”。然而，权威人士告诉我们，L型垂直线还没有到达底部，一般预计它将在2020年左右触底。更值得注意的是，我不知道这个“L”形的十字架会持续多少年，而日本已经有20年没有完全出来了。这突破了我们过去的认知，与过去的经验完全不同。房地产行业永远无法脱离经济趋势，所以我们需要深刻的理解来认识到宏观形势并不乐观。

今年(指2018年，下同)、bg(编者按:四个地区+物业)和bu(编者按:包括长期租金、物流、印度等)。)在制定职业发展计划时基于过去的经验。对宏观形势的判断过于乐观，我期待在不久的将来“见底”，但目前的宏观形势不是这样，不是今年。

于亮还谈到了“出生率下降”对房地产行业的长期影响。他说:90后的人口比80后少4100万，00后比90后少3100万。也就是说，在过去的20年里，未来买家的数量从8年到28年已经减少了7200万，而10年后的情况并不乐观。宏观调控政策的影响将持续近2-3年，但经济趋势和人口结构将持续10-20年。

点评:总的来说，余良的演讲比《活着》成熟多了。房地产企业老板的首席执行官必须谈论宏观经济，并有危机感。然而，当经济面临巨大的下行压力时，你必须善于表达自己的立场，否则你会被怀疑“唱空".”

在这次讲话中，于亮修改了“活着”——我在南方区域媒体交流大会上提到万科想“活着”，大家都认为“活着”应该像乞丐一样讨饭。事实上，对于万科来说，“活着”意味着活得更好，活得更久——这个表达要聪明得多。

此外，当谈到经济L型，这是非常合适的引用权威来源。但说实话，“触底反弹”有两层含义。一是大周期的“触底”，这可能需要反复确认，并可能在2020年或更长时间内完成；从目前的小周期来看，2019年6月至9月，我们可以“触底反弹”。因为货币政策和财政政策经历了新的逆转。去年的压力是由于“去杠杆化”。

因此，于亮对宏观经济的判断仍然不够准确和细致。然而，可以理解的是，他希望他的下属处于压力之下，然后受到激励。

观点2:跳出“牛市思维”。

他说，2019年，面对高度不确定性，我们要摒弃一切投机和侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，着眼“城乡建设与生活服务提供商”的战略定位，依托业务合作伙伴机制，坚持“以客户为中心、以现金流为基础、合作奋斗、不断创造更多真实价值、实现质量发展”的长期经营方针，稳定基本局面。

什么是“基本磁盘”？基本套指的是保证万科“生存”的关键，如果脱离了基本套，“生存”的基础就失去了。

评论:“印钞时代”的确已经结束。中国广义货币m2的增长率从2009年的27%左右下降到前几年的14%左右，然后又下降到目前的8.5%左右。中国短期内不会强烈刺激房地产市场，因此开发商真的需要改变他们的“牛市思维”。这正是这个国家想要看到的。

但话说回来，空 (2016-2018年)之前中国房价“一年多翻了一番”的景象，并不是在m2增长率特别高的时候创造出来的。印钞方式和“谁先得到印钞”也很重要。“钱棚改革和三、四层飙升的房地产市场”是滴灌下的奇迹。因此，我们应该对未来中国房地产市场再次出现“疯牛病”保持警惕，并不是说它不会发生。目前，市场受到高度监管，而中国经济正走向深度开放。这种矛盾是前所未有的，很难说未来会发生什么。

观点3:房屋的“财富效应”已经改变。

他表示:整体住房短缺的时代已经结束，政策层面继续坚持“无房无房”的基调。今天，中国人的平均住房面积超过40平方米，家庭比例为1.13。经过近20年的快速发展，整体住房短缺问题已经基本解决。此外，在过去，房子有财富效应，当你买房子时，价格可能会上涨。但今天，这种情况也发生了变化，因为"住房不是用来投机的"，而房子是用来居住的，不是用来投机的。住房的金融投资性将长期受到抑制，这对我们影响很大。

点评:房屋的“财富效应”确实在发生变化，第三、四年，五线城市分化严重。如果它不在核心大都市地区，不靠近中心城市，并且没有显著的人口增长，未来的金融投资属性将继续下降。

然而，中国的城市化版本2.0才刚刚开始，这是“大都市时代”。在核心大都市区，房屋的“财富效应”将长期存在。这种“效应”不是坏事，在未来的关键时刻，它仍能拯救经济。因此，国家一再强调“稳定房价、土地价格和预期”，而没有说“抑制预期”，更不用说“压低房价和土地价格”。

观点4:住宅企业的转型不是一件容易的事情。“我们不可能找到一个利润前景与房地产相同的行业。”

他说:几年前，包括万科在内的许多同行都试图转型，但行业转型非常困难。首先，我们都觉得我们需要找一个和房地产业利润前景一样的行业，但是经验告诉我们我们找不到这样的行业。当我们做房地产和物流的时候，我们发现每平方米赚的钱是基于几分和几分，所以我们觉得我们不能开始。对于挣大钱的人来说，挣小钱太难了。坦率地说，到目前为止，似乎还没有特别成功的转型案例。

点评:于亮不小心说出了真相。房地产开发商是“大款”，转型是“小钱”，所以“太难”。虽然还有许多其他暴利行业，如烟草、酒精和医药，如蝙蝠，万科学不会。因此，不可能找到“一个与房地产业利润前景相同的行业”。万科对其他房地产企业的转型并不乐观。

观点5:万科未来的几个机会。

于亮认为，万科未来至少有以下机会:

首先，城市化率将继续上升，房地产仍将保持较大规模。中国仍有大约20个点的城市化率为空.过去，城市化水平仍有一些水分。例如，一些农民工在城市工作后并没有真正变成市民，所以仍然有城市化的机会。

第二，“都市圈”带来机遇。如果说城市化的第一阶段是以农民进城打工为标志的，那么城市化的第二阶段已经开始，即都市圈。如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化和中心城市都市区等。仍然有很多机会。例如，粤港澳大湾区有三个核心城市:香港、广州和深圳，每个城市都有不同的特点和能力，这在世界上是罕见的，所以有机会。

第三，住房消费不是总体过剩，而是部分过剩和部分不满足，这就是为什么它应该是“有限的”。至于租房和购房，购房的部分已经充分表达了，但租房的部分才刚刚开始。

未来10年，开发业务将是万科的基础板块，支撑着万科未来10年的主要收入、利润和现金流。在过去的三年里，我们放弃了规模第一的位置，在今天的战略布局中占据了主动。如果我们一开始没有集中精力，进入200-300个城市，而不是现在的70-80个大城市，我们不一定会失去销售领导的位置，但是我们今天面临的困难和压力会更大。因此，正是过去三年的融合和专注，让万科赢得了今天的战略主动权。

点评:毕竟，万科仍然认为房地产可以继续赚“像样的钱”，机会仍然很大。他说“城镇化还有20个百分点”，就是“户籍人口城镇化率”，是“常住人口城镇化率有水分”。因此，像万科这样的住宅开发商仍然可以努力工作10年。

于亮关于“都市圈”和大湾区的观点与我在专栏中的观点惊人地一致，应该是“英雄所见略同”。因此，事实上，于亮一点也不悲观。

于亮还认为，“过去三年，我们放弃了规模第一”是对的，否则城市会太多，达到200-300个城市(类似碧桂园)，现在是“70-80个大城市”。所以现在压力不大。由此可见，于亮也认为34个五线城市比较麻烦。

“在过去的三年里，我们放弃了规模第一的位置”。既有积极因素，也有消极因素。因为宝能的收购带来了长期的混乱，核心团队的未来有点不确定，一定错过了一些机会。因此，自去年下半年以来，万科加快了土地收购，为下一轮牛市做准备。

是的，这是牛市。虽然于亮口头上不承认，但我知道万科“相信未来”，因为它有强烈的收购土地的欲望！

(资料来源:刘哮波说金融)

来源：环球邮报中文网