深圳法拍房激增，投资客资金链断裂断供潮来临？

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根据最近的市场消息，截至1月20日，在阿里拍卖网站上，深圳共有3810套住宅被拍卖，但2018年1-12月仅拍卖了1930套。因此，据认为，2019年1月，1800多家拍卖行突然增加。这一数据反映了最近房地产市场上被遗弃房屋的激增。

然而，经边肖核实数据后发现，阿里拍卖网站上深圳司法拍卖的住宅数量并不重要。

从2014年至今，共有3846家拍卖行

1月24日，阿里拍卖网站显示，深圳司法拍卖共有3846套住宅，但其中包括阿里司法拍卖上线以来深圳拍卖的房屋总数，时间最早可追溯到2014年。

并非所有被拍卖的房屋都被展示

网站上展示了五种类型的拍卖行:进行中的、即将开始的、结束的、暂停的和撤回的，并非所有的都在拍卖中。

只有33套被拍卖

就不同类型而言，1月24日在阿里拍卖网上进行中的深圳住宅数量只有33套，其中139套即将开工，其余为已完工、暂停或收回的住宅。

2019年1月拍卖的物品数量

与去年相比，它没有增加而是减少了

根据时间表，2018年，深圳新建住宅数量为1932套，而从2019年1月1日至24日，只有186套。

数据显示增长不多，基本稳定

据阿里拍卖相关人士向南都深圳大型活动记者披露的多组数据显示，2017年12月，深圳共有173栋新司法销售住宅楼，2018年11月有245栋，2018年12月有258栋。无论是同比还是环比，上述数据都没有出现大幅增长，表现基本稳定。

司法出售住房的激增不一定与供应中断有关

据深圳市中级人民法院相关负责人介绍，深圳司法网络拍卖的力度在过去一年一直在加大，因此网上拍卖的标的数量也在增加，但强制拍卖房地产的原因更多的是经济纠纷、债务清偿等。

与阿里拍卖相关的人士明确指出，所谓的司法拍卖中的住房激增并不一定与供应切断有关。

增加在线主题

这与年底法院执行案件的集中有关

据阿里拍卖行相关人士介绍，从多年来的趋势来看，不仅是房地产，而且所有司法拍卖的数量在年底都会有一定程度的增加，到年底法院集中执行案件时，拍卖对象也会有相对的增加。

近年来，阿里在线平台的拍卖流程和处置效率有所提高，成交率有所上升，这也是越来越多的司法对象出现在该拍卖平台上的原因之一。

一些拍卖财产的处置单位是外国法院

此外，虽然阿里拍卖展示的是深圳的房屋，但其他地方的纠纷案件也不少，处置单位都是外国法院，只根据房地产的位置在深圳划分为拍卖行。

例如，杜南深圳记者在阿里拍卖网站上发现，1月23日刚刚结束的深圳罗湖、宝安、盐田四处住宅拍卖，属于“潘某某”的遗嘱执行人，处置单位为湖北省襄阳市中级人民法院。

根据拍卖行的数量，有双重计算

需要注意的是，阿里拍卖相关人士也强调，司法拍卖中仍有许多房屋被拍卖或暂停第二次甚至多次，因此拍卖房屋的数量是重复计算的，不能代表实际拍卖数量。

值得注意的是，虽然深圳投资者开始离开市场，但大规模的供应截止潮尚未到来，业内人士对深圳楼市未来走势仍持乐观态度。

何倩茹告诉记者:“从目前的观察情况来看，主要是前期使用较高财务杠杆的买家无法承受月供。他们原本打算暂不出售，但由于去年房子不容易出售，资金链被打破了。”

特别是2018年底，深圳的信贷环境开始逐渐放松。中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行已将首笔住房贷款的利率从15%下调至10%。北京银行和招商银行早前调整了抵押贷款利率。

郑树伦告诉记者，“虽然银行资金紧张，但仍能满足按揭贷款的需求。”尽管2018年上半年资金紧张，但房地产市场有明显的回暖趋势。自去年10月以来，基金逐渐放松，流动性增加，利率也有所放松。”

同时，深圳的经济发展潜力依然充足，粤港澳大湾区等有利条件继续吸引许多人来深圳定居。

深圳中原研究中心指出，与其他一线城市相比，深圳对落户要求较低，去年上半年进一步放宽了落户条件。深圳也增加了对毕业生定居的补贴，吸引了大量毕业生定居，深圳的注册人口迅速增加。

“深圳房地产绝对是一个高质量的目标。虽然深圳目前处于调整阶段，市场成交量和价格都在下降，但从长期来看，长期投资价值仍然很高，对深圳房地产持乐观态度的人并不多。”郑书伦指出。

法院拍卖的房地产的缩写，指法院强制拍卖的房屋。当债务人(所有人)不能履行抵押合同或清偿债务时，债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行，以债务人的名义拍卖房屋，并以拍卖所得清偿债权。在这个过程中被拍卖的房子就是所谓的拍卖行。

私人贷款、商业贷款、司法没收和无主财产都可能成为合法的拍卖行。

拍卖行的价格一般低于市场价格，这有价格优势。网上30%的折扣实际上是拍卖行的常见价格范围。

根据南方媒体最近的报道，司法拍卖中的一些房屋受到一些市民的青睐，因为它们的起价远低于市场价格，但与二手房市场不同的潜在风险往往很难看到。当你认为你发现了一个漏洞，它可能会变成一个烫手山芋。2013年，肖女士和叶先生通过司法销售程序在深圳罗湖某住宅小区配套市场购买了18套房产，但麻烦接踵而至，房屋被占用五年后才交付使用。即使有法院判决，数千万的占用费仍未支付，房屋的消防出口也无法收回。

一些拍卖行的执行人可能不只有一个债权人，而是所有的当事人都以该拍卖行作为背书或虚假担保借钱。

一旦这种房子被拍下，其他债权人就会纠缠并要求入住，这让情况变得更糟。

买卖并不破坏租赁，许多房子看起来价格相对较低，但却隐藏着各种租赁风险。

如果法院拍卖的房屋在拍卖前已经出租，且租赁期很长，法院执行委员会无权将承租人逐出房屋，更糟糕的是，竞买人根本无法获得租金，存在二次诉讼的隐患。

拍卖前，被法院拍卖的房屋所欠的水、煤、电、物业费、公共管理费等费用，需要由竞买人支付。如果一些费用被恶意延迟，在登记入住后要支付的费用可能是一大笔钱。

如果法院强制拍卖被执行人的财产，它将只处理房屋的所有权，而不是户籍。如果房屋被拍照后，原房主不签户口，买家就没有户口，尤其是孩子需要上学的时候，这很麻烦。

产权风险

产权是否清晰必须事先弄清楚。如果该房产属于可以进入市场流通的完整商品房，即已经办理了房地产权利登记并取得了房地产权利证书，且该房产没有被查封，或者实施查封的机构解除查封、委托拍卖等。

税费问题

一般来说，拍卖行的税费都比较高。在深圳，拍卖行的转让以拍卖成交价格为基础，远远高于土地交易中心的转让评估价格。此外，就像买二手房一样，这取决于房子是否超过五年，否则，除了契税之外，还要交税。

来源：环球邮报中文网