土地出让下滑 一二线城市机遇仍存土地土地中国网地产

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随着行业的低迷，房地产企业的销售势头放缓，在房地产企业普遍面临的偿债压力下资金短缺，房地产企业陷入了深度观望的情绪。据机构统计，2019年初，一、二线城市的土地销售明显下降。1月份，全国40个一、二线城市的土地周转量为2525.9亿元，同比下降15.4%。热点城市的土地市场已经明显退烧，土地呈现出明显的分化趋势。

一线和二线交易下降

新年伊始，中国一、二线城市的土地流转有明显的下降趋势。据中原地产研究中心统计，今年1月，中国40个一、二线城市共进行了1134宗土地交易，交易面积为9896.35万平方米，平均底价为2550.3元/平方米。值得注意的是，40个一、二线城市的土地销售额为2525.9亿元。同比下降15.4%，环比下降32.4%。热点城市的土地市场已经明显退烧，土地呈现出明显的分化趋势。

同时，从出售土地的平均地价来看，40个城市的平均地价仅为8.67%。有32个城市的保险费率较低。其中，热点城市的保险费率基本在10%左右，一直保持在较低水平。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前中国许多城市的土地市场仍处于调整期，导致房地产企业缺乏强烈的土地收购意愿。一、二线城市的地价相对较高，而四线城市的土地市场相对活跃。2018年，一大批房地产企业进入四线城市收购土地，促使热点城市卖地的历史记录再次刷新。

与此同时，房企也面临着资金压力。自2016年“930”以来，中国的一、二线城市受到了严格的监管。在这种情况下，住宅企业的财务压力越来越大。虽然整体销售仍处于较高水平，但征地的资金压力逐渐加大，对非优质土地的热情降低。开发商对土地收购热情的下降也导致了土地市场的地价下降，甚至土地拍卖的增加。

数据显示，自2018年以来，土地拍卖数量激增。去年，中国一、二线城市的土地拍卖数量增加了近300次，创下6年来的新高。大多数成功出售的地块几乎都是以底价出售的。

开发商的犹豫不决

事实上，在全国范围内推进土地的规模和节奏都处于相对较高的水平。

春节前，北京的土地市场继续发挥作用，连续三天售出10个地块。2月2日，通州区的两个地块和丰台区的一个地块被集中出售，总成交额为80.1亿元。算上1月31日北京市出让土地150.03亿元和2月1日出让土地68.98亿元，春节前三天北京市土地出让收入达到299.11亿元。

今年1月，北京还实现了土地集约交易，月交易额达到187亿元。目前，北京仍有许多地块等待交易。

全国范围内的推地结构正在发生变化，这也是企业在征地方面不够积极的原因之一。同样，以北京为例，大量的共有产权和有限的竞争房屋明显降低了房地产企业的征地积极性。

据统计，从今年北京的推地情况来看，基本上位于通州、石景山、朝阳、密云、丰台、海淀、怀柔等地，城市核心区的土地基本上不存在。同时，从土地的性质来看，进入市场的土地基本上是具有共有产权和有限竞争房屋的土地。包括通州区，这里有大量的土地和良好的地理位置。

据业内人士分析，由于产权的限制，市场去转型缓慢，这给企业未来的利润带来了一定的限制。有限的竞争空间甚至更大，因为供应激增，全年都非常惨淡。随着随后大量限制竞争房屋的进入，实现销售已经成为当地开发商最棘手的问题。大量供应给企业更多的选择和更合理的价格。然而，开发商不得不考虑后续销售的问题，这也使得房地产企业不可能拿地而不拿地。

一线和二线仍然有机会

据专家分析，楼市已逐渐进入调整期，企业不愿意拿地。对信托等基金的严格监管，导致房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。但一线和二线城市在未来仍将具有竞争力。一些城市可能会微调土地供应结构，适当供应优质地块，以提振企业信心。例如，北京最近推出了一个销售价格无限制的地块和无限制的“7090”政策。

此外，自去年以来，住房企业已显示出从三、二线城市撤出的迹象，这可能对一、二线城市有利。统计显示，2018年，全国土地拍卖数量达到1808件，同比增长93.16%。一些一线城市的拍卖数量打破了近十年的纪录；三个四层城市节拍的数量远远超过第一和第二行的总和。

第三，四线城市土地供应量的增加、保力度的调控以及企业融资的恶化成为拍卖上升的主要因素。此外，四线城市的最后一轮市场供应已经接近饱和。因此，虽然目前一、二线城市调控政策比较严格，但一、二线城市消费者对房地产企业的购买力相对较强。为了扩大销售规模，开发商仍有望摆脱观望，在未来专注于土地收购。

来源：环球邮报中文网