新年伊始杭州楼市调整步伐有些快

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在年底和年初，这种“不确定性”尤为明显。一方面，已经持续了一年多的限价令，已经悄然出现了放松的态度。对于老余杭和萧山的许多项目来说，新预售证书的房价明显高于此前该板块的平均价格和市场预期。另一方面，一些滞销物业，面对低迷的市场，打着“量价”的算盘，降价的预期越来越明显。

然而，随着1月最后几天“新年第一落”的意外到来，以及土地市场地价的普遍下跌，“2019年杭州楼市如何走向”的问题可能最终会显现出一个清晰的信号。

最高降价56万元。明星将引领未来“新年第一滴”

没有等太久，2019年的“楼市第一次下跌”在1月的最后几天出现在余杭的南湖板块。

1月28日，钟瑞招商之星未来的“优惠信息表”出现在社交媒体上。图表显示，未来之星2号楼的24间套房将降价，并赠送一个停车位。但是，图表中也明确表示，“在最终决定的7天内一次性支付30%以上首付款的客户，可以享受优惠待遇，仅限于2号楼的房屋，而股票为最后一个”。

记者在透明销售网站上查询后发现，这24套房的房源都是钟瑞招商之星未来大厦2号楼的房子，建筑面积分别为116平方米、124平方米和140平方米，均为精装修交付。随后，记者将优惠价格与预售证书价格逐一进行对比，发现优惠价格相当于原价的10%，总价的优惠幅度为27-38万元。其中2-2-602套降价幅度最大，总折扣高达38.3万元。

加上车位原价18万元，如果符合规定的付款条件，这批房屋未来总价的优惠幅度将达到45万元至56万元。

钟瑞招商之星将来真的会降价吗？昨天，记者去了项目销售部，得到了销售顾问的肯定答复。与此同时，销售人员展示了在互联网上流通的纸质版“优惠信息表”。

“价格打九折，别墅的单价只有22000元，比竞争产品的高层还要便宜，而且还提供了价值180000元的停车位。”销售人员强调，这是一项优惠活动，以加快年底付款，只为2号楼。从周一中午开始，该房产一售完就停止销售。

钟瑞招商之星于1月初首次开业，当时在1号楼、2号楼和3号楼推出了84套套房。然而，由于登记的人数没有达到房屋的数量，所以没有必要动摇这个数字，房屋是在1月10日选定的。销售人员告诉记者，前期已经成交的业主，只要符合“7天内一次性支付房价30%以上”的条件，还可以享受“九折+车位”的优惠。

记者在售楼处呆了大约一个小时，在此期间，有两三组顾客来签合同或看房。据该销售人员介绍，优惠方案出台的当天，售出了三套房子，目前二号楼只剩下七八套。记者离开案件半小时后，他收到了一条来自销售人员的微信消息，称另一套三楼的房子刚刚被预订。

不过，据透明销售网站透露，截至昨日，钟瑞招商之星未来仍没有上传交易数据。

南湖板块的新板块正在滚动

降价促销还是共同选择

在南湖板块，目前出售的新项目主要包括钟瑞招商之星未来、绿都建福未来和郭凯东方凤凰平台。这三个项目，都是高层和平房产品，都在一月份开始，无一例外，他们都在全力以赴。

以钟瑞招商之星的未来为邻的绿色之都，首次推出204套精装修高层住宅，均价为22900元/平方米(装修标准为3500元/平方米)。当时，总共有136个家庭登记，这个数字没有变动。该项目于1月17日开始挑选房屋。

在绿都建未来的案例中，记者还看到“新年特价房”摆放在显眼的位置，共有8套，还有4套待售。从清单上看，这些优惠房的总价比原价便宜5万多元，相当于原价的97.5%。

“这是我们两天前推出的周末特价房。春节前的最后一个周末主要是冲刺年终指标。”未来的销售人员告诉记者。据她介绍，优惠价是原价的9.8%，减去1万元。“第一个折扣是最大的，是9.7倍，然后减少10，000。通常是9.9减去10，000。”

此外，未来停车位有折扣。“经批准的停车位价格为24万元/块，现在的折扣是5万元，只有19万元/块。”工作人员说。

郭凯东方凤凰台是南湖板块第一个公寓价格超过3万元的项目。今年1月，该项目在2号楼和4号楼首次推出166套小型高层精装修房，均价为29500元/平方米(装修标准为4000元/平方米)，其中许多房屋单价超过30000元/平方米。

CDB东方凤凰台的最终注册结果是“0注册”，开发商表示“约有100组客户进行了线下注册，并有意向购房”。凤凰卫视于1月13日开播。据透明销售网站报道，截至昨日，凤凰卫视已售出32套。据了解，春节前预订凤凰卫视可享受1点优惠。

“南湖板块集体摇摆的一个重要原因是，价格明显高于买家的预期，或者该板块的现状不足以支撑这一价格。”一位资深业内人士表示。

例如，他说，离南湖板块不远的中安，最近的开盘价只有16400元/平方米(空白)，中奖率只有3.8%；在未来科技城的核心——中国四季，洋房均价仅为30800元/平方米(装修标准为5000元/平方米)，462套房两次推出，全部售罄。

与二手房相比，南湖板块的新房在其他地区没有差价优势。“去年7月，这里的二手房交易价格大约是24000元/平方米，然后一直在下降。12月开始稳定，目前稳定在2万元/平方米左右。最近的交易量还不错。”我爱我的家人。中泰清水湾店的中介告诉记者。

事实上，从杭州整体来看，去年12月以来采取降价促销手段的项目和行业并不是唯一的，但其范围和行动也没有钟瑞招商之星今后那么大。例如，临安青山湖板块、萧山胡翔板块、城东新城等存量较大的板块都经历了降价。

土地价格下跌已经成为一种普遍现象

楼市调整还是“远未结束”

在新房市场出现“新年第一次下跌”的同时，土地市场也在不断释放“下跌”的信号。

昨天，最后一次大规模的土地拍卖在主城举行，售出了7块地，其中包括3块宅基地，总面积为56.4万平方米。宅基地转让的结果非常默契:与最高地价的板块相比，它已经下跌。

其中，位于城西文教区的翠园单元家园，整合了交通、商业、教育等主要配套优势。体积约为57，000立方米，起价为29，443元/平方米。最终，滨江和中国铁建共同赢得了这块土地，底价为36，100元/平方米，地价为22.6%。实际地价约为40，000元/平方米，包括建造公共租赁住房和社会停车位的费用。

但是，与上次交易中涉及的土地板块相比，昨天的价格下降了很多。2018年7月6日，中海以36，894元/平方米的底价，以39.2%的溢价赢得翠园单元的一处商住用地。据业内人士估计，中海翠园项目住宅部分的实际地价约为46700元/平方米。相比之下，翠园家园昨日的销售下降了约16%。

位于城东新城彭埠单元的另外两处住宅也未能避免降价。

彭埠单元r21/s2-15地块紧邻地铁彭埠站，容积率为1.8，容积率为23992元/平方米。应分配10%的公共租赁住房。最后，中国铁建和省贸共同赢得了该项目，土地价格为30，121元/平方米，地价为25.5%，实际土地价格约为34，000元/平方米。

彭埠单元r21-19地块起价为23182元/平方米，需建设10%的公租房。最终由中央企业中旅集团赢得，土地价格为27，148元/平方米，地价为17.1%，实际地价约为30，000元/平方米。

彭埠板块最后一次宅基地出售是在去年2月，当时龙湖以36252元/平方米的价格加上6%的自持获得了一处宅基地，实际地价约为38566元/平方米。与龙湖项目相比，昨天售出的两处住宅的地价分别下降了近13%和28%。

值得注意的是，“降价”并非个别现象，杭州本地拍卖市场的“软疲劳期”几乎始于2018年下半年，甚至在2019年也没有停止。今年1月推出的几个宅基地，无论是被普遍认为质量很高的大观宅基地，还是新址稀缺的建桥宅基地和昌木宅基地，几乎都是低价出售，明显低于去年同期的拍卖市场。

将来会有更多的房产降价出售吗？双赢组织的总经理张慧芳认为，这取决于市场供求关系和消费者对该行业的预期。如果供应超过需求，而消费者对该行业的预期不足以支撑房价，波动和降价将随之而来。

“让市场来检验这个价格的合理性。对于那些性价比低、需求少的建筑，将在后期进行一些价格调整。其次，对于开发商来说，最大的考验和调整是他们不能再抱着牛市的心态来定价。他们必须仔细考虑该行业的实际市场价值，并对其进行更准确的定价。”张慧芳说。

在资深房地产专家老大哥看来，杭州楼市的整体调整还远未结束。“在政策没有实质性变化之前，仍有必要考虑政策的叠加效应对市场的影响。与此同时，我们必须从经济环境来判断房地产市场，“黑天鹅”和“灰犀牛”随时可能爆发。”老大哥说。

来源：环球邮报中文网