越南实地考察报告：20年前的中国？

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作者:国鑫通信

越南在经济、政治和文化上与中国有许多相似之处。这是买房和投资的好地方吗？

在2019年元旦前后，我们集团的10个人(公开发行、私募、资产管理、卖方和行业)走访了越南的广东商会、越南的西贡证券总部以及越南的中国大学当地的房地产开发商，调查了一些在前线从事证券、房地产和行业的人员。由于这次旅行有投资者参加，所有被问到的问题通常都是二等狗关心的。因此，我们用一些简单的问答写了一份“专业组织”的“非专业”报告。

请原谅我的一些结论和答案可能有偏见甚至是错误的(有些答案因人而异)，仅供您参考。

纸上总会觉得肤浅，从来不知道要实践这件事。

有人建议你想更多地了解这个“安南”，并在你离开时买一张机票去旅行。

胡志明市是最大的城市，其整体消费水平低于中国北方。除机票外，研究小组的全程费用为每人10元/5天，但建议去胡志明市。

1.越南的国内生产总值仅次于世界第40位，总量是深圳的2/3，人口1亿

根据2018年的《越南投资评论》，越南的外资企业目前雇佣了200多万名员工，外国投资占发展投资基金的25%。继出口值的70%之后，外商直接投资企业创造了工业产值的50%。

2.外国投资是越南增长的巨大推动力

越南的国家预算收入预计将超过579亿美元，比既定预算高出约3%，比2017年高出5.5%。预算赤字率约为3.67%，超过了越南国民议会提出的目标。

3.信用驱动非常高

4.日本、韩国、台湾、英国和香港的投资排名；只有4%的人

5.越南的劳动力成本大约是中国的1/3

6.主要业务是电子通讯机械设备

7.消费物价指数高达4-5%，货币预计将开始收紧

从政策角度看，统计局的数据显示，2018年6月，越南的cpi同比增长了4.67%。去年10月，中国央行宣布将在第三季度严格控制高风险行业的贷款，此后将在第四季度继续收紧货币政策。据《越南新闻》报道，越南央行希望将通胀率控制在4%以下，并确保汇率稳定。

8.越南盾不希望竞争性贬值，担心通胀

价格:2018年7月，央行官方网站发布声明，为了确保经济稳定，央行将不惜以低于市场价格的水平卖出外汇，以抵御越南盾的贬值压力。

数量:2018年6月，外汇储备达到635亿美元，比去年12月增加110亿美元，创历史新高，其中:

9.那一年，越南的股改有中国的影子

越南股权改革进程:

国有企业的私有化始于2014年，目的是提高生产效率，因此国内生产总值增长率连续两年低于5%。

2017年8月，越南批准了33家国有企业的股权改革，总额达80.6万亿越南盾。12月，财政部企业财政局宣布45家企业获准进行股权分置改革。如果只有21家企业被列入政府批准的股权分置改革名单，那么这一进展仅达到计划的47.7%。然而，2017年的企业实际价值比2016年股改后的企业实际价值增长了5倍，当年的财务回收为63.2亿美元。

据越南新闻2018年6月报道，根据财政部的报告，2018年前5个月只有5家国有企业获得批准。政府计划今年完成85家国有企业的股份制改革，并从181家国有企业中撤出资金。

10.银行业绩普遍增长20%以上，坏账率高

11.胡志明/河内证券交易所的市值分别为120/90亿美元(2019年元旦)

2016年3月，胡志明证券交易所有348家上市公司，总市值约为196亿美元，河内有380家证券交易所，总市值约为68亿美元。

据2018年6月的《国际金融新闻》报道，胡志明和河内约有800只上市股票，总市值从2017年的6000亿元增加到8000亿元，流动性明显增加。

股票市场的价格上限是7%

外资的进出没有限制，但必须在当地银行托管(类似于沪港通和深港通的外资进入，必须转换为当地货币)

12.金融房地产占股票市场的一半；交易成本250万(销售1000万)

比例:郑月指数中市值比重最大的是:金融(不包括房地产)32%；必需消费品18%；公用事业13%，房地产10%

佣金:交易费率为0.15%，买入时收取0.15%，卖出时收取0.15%，同时自动缴纳0.1%的税款。不同的经纪人可能会有所不同，这远远高于中国目前的手续费

13.4克网络刚刚起步，3g普及，5g没有起步

2015年越南3g用户数量为3578万，预计2017-2018年3g用户数量将达到50%-60%，这是升级到4g的理想水平。

2016年，政府向四家移动运营商发放了4g营业执照，并将于2017年推出4g业务。频率局表示，由于通信基础设施的原因，4g服务要到2018年才会普及。

2018年开放信号报告显示，越南的4g覆盖率为71.26%，落后于邻国泰国、新加坡、马来西亚等。4g用户基本上位于城市地区。

2018年12月，《日本经济新闻》报道称，越南最大的移动运营商越南军事电子通信集团将于2021年启动新一代通信标准“5g”服务。越南的4g服务比日本晚6年，预计5g的差距将在两年后缩短。

中国颤音国际版在当地很受欢迎

微信在中国很受欢迎，但不是最受欢迎的应用。脸书和本地社交应用更受欢迎

谷歌应该使用基本必需品

14.2运营商福克斯vgi上市，vnpt是最大的，但100%国有和非上市

2016年，越南邮电集团与中国移动相似

2017年越南信息技术和媒体白皮书显示，在2g/3g市场，viettel的市场份额为46.7%；莫比丰占26.1%；Vnpt占22.2%；其他运营商vietnamobile和gtel分别为2.9%和2.1%。

15.政府没有明确抵制中兴华为，中国制造商占了很大比例(西贡证券)

16.中国在越南的投资

从大方向看，建议在越南投资可以出国的专业东西，但不建议在越南投资过时的东西。越南的互联网普及率高于中国，智能手机的比例非常高。越南人口主要集中在南部的胡志明市和北部的河内，因此信息传播速度非常快。中国tcl、美的、腾讯等企业在越南投资成功，是因为他们的产品质量好。越南选择中国产品，注重品牌而非价格。每年都有很多越南人住在广州购买衣服和小家电，所以越南超市看到的商品有一半应该来自中国。

17.当地科技发展不好，电子商务/软件外包/游戏是可以接受的

2017年，lazada是越南最高的电子商务平台，占总市场点击量的19%，其次是越南当地的电子商务公司gioi di dong。

Vinagame是越南领先的在线游戏版权运营商，也是越南市场领先的在线游戏供应商。通过完善的分销系统，它的网络游戏被分销到越南的大多数网吧。《武林外传》、《九龙争霸》、《神仙榜》等网络游戏和《泡泡堂》等休闲游戏拥有数百万玩家。

淘宝天猫在当地也很受欢迎，有很多商店。

18.当地人较少使用微信

越南社交软件排名:越南2018年3月至5月的应用排名显示，就社交应用而言，iphone排名相对稳定，facebook和instagram的用户群相对稳定且庞大；Messenger和zalo在安卓系统的前两名中表现稳定。

微信市场消失的原因:

在证券方面，设立证券公司非常困难，市场狭小，容易被操纵，会计披露的财务报告可信度不够高，因此普通人对投资证券并不热情，反而更喜欢房地产。然而，证券市场也在发展，中高层官员正逐渐关注基金。目前，有5-6家基金公司，称为基金管理公司，难以成立，其中证券、保险和银行投资占不低于30%。

例如，最近三个月产房平均租金上涨了20%，从2.5元/㎡上涨到3元/㎡。越南整体发展迅速，尤其是在房地产领域。房屋投资年均增长15%-20%，租赁投资回报率为6%-9%。中产阶级大量形成，收入和国内生产总值逐渐增加。？

另一方面，地区基本工资每年都在调整，18年内增长5%，达到最低水平，一般为6-7%。

20.与中国相似，越南的政治局势相对稳定

越南有深受中国文化影响的中秋节和春节。除了新加坡，越南离中国最近，所以它逐渐吸引了更多的人。越南目前的政治形势相对稳定，这是在越南投资的竞争优势。

美国制造业外流后，日本、亚洲四小龙，然后是中国。这些国家或地区的共同点是它们都受到儒家文化的影响。越南非常重视文化和儿童教育。教育沉淀需要20年，文化改变需要数百年。(商会观点)

21.外国人能在越南买房吗

它可以购买，产权是50年，它可以自动延续50年，相当于100年。

法律规定外国人购买的房屋不能出租(但可以私人出租)

外国人不能通过增加杠杆在越南买房并全额付款(但如果你自己在离岸金融中增加杠杆，那是你自己的事)

外国人可以在购买三年后卖给当地人。但是，当产权达到50年时，一项手续可以自动免费延长50年。买房时要注意。越南有一项不成文的协议。开发商说我卖给你一套使用寿命为50年的房子。事实上，没有房地产许可证。然而，这房子的价格不一定便宜，这相当于给你这些服务年限。没有房地产许可证，类似于中国房地产的初始登记。当房子被拿出来的时候，那些已经预售过的人，他的名字是这样说的，这叫做大房产证。事实上，房子不是你的，当你想要的时候，

22.越南政府对外国人的限制

出售给外国人的房屋比例有以下限制:不超过30%的公寓楼，不超过10%的别墅和周围有大量土地的房屋，在一个小城镇不超过250户。新规定于2015年7月1日出台后，平阳省只有一家日本开发商的房子有房地产许可证。大多数外国人在买房时都不能获得房地产许可证，因为住房法中有一条规定，外国人不能干涉越南的国家安全或社会稳定。然而，国防部、公安部以及省市人民委员会没有具体说明哪些项目或领域会造成障碍。建设部一直在敦促有关部门明确，否则，将不可能转让所有权和获得房地产许可证。

越南将30%的建筑出售给外国后，剩余的70%被转售。开发商卖给外国人的价格比卖给越南人的价格高20%。然而，通常最多超过10%，但因为出售给外国人的比例高达30%，所以对外国人来说，房屋投资是一种罕见的商品。对于外国人来说，买房相当于获得了买房的权利，这相当于签订了一份50年的租房合同。房子的所有权仍然属于房地产公司，风险相对较高。因为如果房地产公司有问题，房子就会被扣留。如* *总经理(商会会长)购买的房屋没有房产证，剩余5%的房款未缴入公积金。开发商承诺在入住两年内拿到房地产许可证。如果两年后没有取得房产证，剩余的5%将不予支付，这不会影响房子的进一步经营。

据越共电子新闻报道，2018年前四个月，外国人在越南的购买量相当于2017年全年。根据捷豹路虎最近的市场调查数据，今年前四个月，越南房地产市场吸引了4.55亿美元的投资资金，占外商在华投资总额的12.8%。

23.越南当地人对房地产的态度

越南人对房子有要求。例如，两对夫妇的月收入是10，000，这就提供了60平方米，七八千套房子的月收入不成问题。

越南的房地产业在最近三年受到了轻微的抑制，但是越南的土地结构是私有的。与过去相比，中国的小开发商去缅甸进行土地抵押，而缅甸在建造房屋预售时会捐钱逃跑。越南是一党专政，政策执行相对到位，越南的人口红利非常严重。

越南没有台风或地震，农产品和海鲜丰富。大米居世界第二，腰果居世界第一，海岸线长达1000公里。越南的意识形态、文化和人文习惯与中国非常接近。

24.中国制造商在越南的投资

在中国唯一真正的投资是华夏幸福，它以香港和新加坡公司的名义出现，因为内地基金受到监管。乡村花园两年前就出现了。据说这块土地几乎已经有人定居，但真正开始的是华夏幸福。今年，越方还投资了空房等房地产别墅。

25.外国人在越南购房的投资回报

投资回报:租金回报约为8%-10%[商会几位高管的个人经验]。例如，一栋100万元的房子，租金大约是六七千元。在胡志明市，房屋分为三个等级:甲、乙、丙，丙为1000-1200[美元/平方米]，乙为1200-2000[美元/平方米]，甲为2000元以上..据统计，家庭收入是3000万越南盾，你可以买丙。家庭收入是4000万越南盾，你可以买乙

26.租售比与租房问题

例如，家庭收入约为3000万越南盾，其中1500万可用于生活，越南当地人的贷款期限为20年，杠杆率为70%。租金每年上涨约100美元(按每月每栋1000美元计算)，但越南盾每年迅速贬值，贬值幅度约为5%。但是，租金是以美元计算的，汇率风险很低。投资于一级汇率几乎没有风险，因为房价和租金以美元计价，而二级和三级汇率的风险可能相对较大，因为它们以越南盾结算。甲级以上的房价和租金以美元计价。然而，这取决于签署的合同是否正式，正式合同必须以当地货币结算。然而，私人合同的非正式价格是以美元为单位的，而且签订的合同每年都会变更一次，所以租金也会发生变化。例如，如果美元升值，越南盾会贬值，但租金是以美元计价的，而美元的租金价格会上涨。目前，外国人一般投资甲级

27.外国投资房地产，例如:越南富美兴

复美行有两个概念，一个是地区名，另一个是公司名。目前，该地区复美新居的价格为2000元(美元/套)，有很多别墅和超过1000万元的豪宅。优点和声誉价值6，000[美元/平]。

在西贡河(类似上海和平酒店的黄浦江区域)，1月份将有超过1万(美元/平)平方米的面积。在评估越南的房价时，从2015年7月1日起，房屋面积将计为墙内面积，2015年6月30日前，该面积将计为墙的中心线，不分摊。因此，我们应该给它30%的折扣，并与中国进行比较。

28.政务效率也有交易成本

政府:越南有良好的投资环境和政策，但不能说所有环节都没有灰色的空空间。越南被法国统治了80多年。有一些欧洲和美国的感觉，服务需要消费。例如，为消费而吃，开一家公司去税务局，等等。....

29.房地产的总体趋势

由于加入世贸组织，越南的房地产在2007年、2006年和2007年达到顶峰。制造商的投资浪潮是惊人的，它提高了房价，但在2008年崩溃了。当时，越南没有形成中产阶级，越南盾大幅贬值。

人们投资房子是为了看他们的喜好，如果他们喜欢就买；政府对房地产采取压制政策，基本上不批准今年的开发。在房地产市场，泡沫在2008年破裂，在2013年第四季度开始好转，在2014年第一季度开始上升。在第二季度，它遭遇了“5·13”事件(南海和中国)，以及各种抢劫，最后要求保险公司赔偿。

自2014年以来，市场开始回暖。当一个大开发商推出一套公寓时，价格通常比以前的二手房高10%-20%。然而，越南二手房的成交量相对较低，外国人喜欢购买二手房。

最后，谈谈吃、喝和玩得开心

吃:美味的食物太多了，夹杂着中国、法国、美国、越南和泰国，你可以用自己的评论；

饮料:老虎/西贡啤酒，各种岛屿饮料；

玩:建议facebook加入各种兴趣小组，这是可以负担的；

景点:历史遗迹很少，去看看新的吧。

在小组中，可能需要3-5天，时间不应该太长或太短。

来源：环球邮报中文网