破解城市更新 城市拼图理论与都市再发展指数模型

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仲量联行最近发布了一份关于城市更新的白皮书，分析了中国城市更新的两大趋势，并创新性地提出了“城市拼图”理论和“城市再开发”指数研究模型。业内人士表示，站在新的时代和新起点，上海需要加强历史街区的保护和活化，深入挖掘潜在的文化遗产，让城市在发展过程中始终“扎根”，以提升城市能源水平和核心竞争力，打造优秀的全球城市。白皮书为城市更新的决策提供了系统的诊断方案和分析支持。

从中观和社区的角度提出白皮书的核心出发点是从城市中观的角度切入人。从社区的角度来看，城市不再是单一的、静态的物质环境集合，而是一个多维的、动态的空社区网络，这有助于城市实现“以人为本”的可持续发展理念。仲量联行中国战略咨询部主任徐代雄解释了白皮书的内涵。“城市更新”肩负着在新时代振兴城市空厅、重塑人类记忆、重塑社会活力的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。

提出“城市更新的两大趋势”

在这份名为“重建社区关系和激活城市动能”的白皮书中，指出“从零散思维到整体思维”和“从把握个人需求到引领社区需求”是当前城市更新的两大趋势。

与新区相比，现有城区的发展战略更加复杂，可重复使用的空房越来越少。与此同时，城市规划和管理的成本也大大增加，城市更新的主流需求将呈现出两大特点:“空的分散分布特征”和“执行时机的不一致”。超越单个项目的经济和社会价值来考虑“拆迁与保留”的决策，从零散思维到整体思维的角度来考虑，是传承和培育城市精神的关键基础。

城市更新也更加注重对城市居民需求的更深层次的挖掘和引导，因为空城市之间的活力离不开个体之间的互动和联系。与个人需求不同，社区有更完整的功能需求和更趋向于进化的逻辑。如何在满足需求的基础上创造和引导需求，也成为区级城市更新商的核心策略。例如，作为上海文化传媒产业发展的龙头区域之一的徐汇河畔，围绕“文化创造”主题下的设施、活动、产业等多元要素配置，满足了公众“观光-娱乐-成长”的一系列需求。通过营造一种主题化的文化氛围，它聚集了一群具有价值共享网络的人群，并形成了内在的联系。

“城市拼图”理论及其数字化应用

白皮书在传统地图的基础上融入了“社区”的概念，以动态和全面地观察和分析城市。事实上，社区活动的研究深入挖掘了城市中各板块之间的真实互动，是一张多维度的“城市地图”。通过“传统地图+社区分析”，仲量联行在白皮书中提出了“城市拼图”理论。

以伦敦为例，仲量联行通过描绘情侣、文学爱好者和城市中其他社区的活动轨迹，发现空一些离散的城市板块在体验上显示出密切的联系。例如，伦敦核心区的考文特花园、海德公园和伦敦郊外的格林威治天文台，尽管相距甚远，但都是文学爱好者必须参观的城市文学地标。从社区的角度来看，这些由于社区活动而在物理空之外连接起来的城市板块，展示了一个具有巨大社区属性和特征的城市部分。

“城市拼图”的主要意义在于将社区活动的观察整合到空的城市物理室中，并将城市分成更细分的子板块。城市也是由许多具有内在联系的“拼图”(子部分)组成的，它们不仅诠释了城市不同部分的独特属性，也反映了城市功能的完整性。

如今，数据分析和人工智能领域的科技发展在城市再开发过程中发挥着重要作用。一方面，高科技设备的应用正在逐步消除“城市盲点”，大大提高城市执行的效率；另一方面，要确保最新的前瞻性技术始终是城市和社区规划的核心驱动力，巩固和拓展城市社区的沟通边界，实现规划与需求的匹配。

城市再开发指标模型研究平台

在诊断城市发展过程中特定领域的绩效时，拥有一个通用、有效和系统的研究平台非常重要。白皮书围绕四个维度、12个目标、60个指标和数百个数据端口，提出了一个“城市再开发”的指标研究模型，用以评价城市发展中城市供给与人群需求的“匹配度”。该指标旨在通过对城市数据的综合处理，探索城市供给与人群需求之间的城市增长机会，为城市决策的制定提供系统的诊断方案和分析支持。这四个维度是:城市建成环境、城市规划与发展战略、社区特色与社区氛围、市场与经济。

城市拼图理论与城市发展模式

自20世纪90年代以来，仲量联行见证并深入参与了中国的城市化进程。徐代雄表示，在仲量联行参与的一系列城市更新案例中，建设复合空房、激活产业动能、文化传承与创新是我们关注的三大问题。基于区域资源禀赋，明确核心激发点，可以建立贯穿整个生命周期的综合发展规划，从而引导城市更新的可持续发展。

来源：环球邮报中文网