杭州对长租公寓“下猛药”：存量托管房源缴30%风控金，或加速行业洗牌

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8月17日，杭州市住房保障和房屋管理局官方网站发布了《关于进一步做好房屋租赁资金监管相关工作的通知》(以下简称《通知》)，明确规定房屋租赁企业将从8月31日起将所有相关租赁资金缴入专户管理，“受托”房屋租赁企业应按照要求在9月30日前完成风险防控资金的支付，受托房屋应支付30%的风险防控资金。

据了解，早在2019年11月，杭州市就出台了《住房租赁资金监管办法》，并设立了“租赁资金专户”和“风险防控基金”两项重要措施。

一些业内人士告诉《国家商报》记者，这份通知是对以前住房租赁资金监管办法的补充。杭州市可以通过实施资本监管政策，有效降低和防范房屋租赁市场的风险，对保护承租人和业主的合法权益起到重要作用。在房地产交易领域，许多城市和地区都有房地产监管账户的要求，以确保交易资金的安全。杭州的做法可能会吸引更多城市跟进。

杭州住房保障和房地产管理局官方网站截图

新规将有效降低市场风险

根据通知，从8月31日起，房屋租赁企业向委托出租人支付的租金、向承租人收取的租金、保证金以及使用“租金贷款”取得的资金应存入租赁资金专用存款账户。

此外，9月30日前，“托管”房屋租赁企业应于2020年为新委托房屋支付相应到位房屋的风险防控资金；对于受托存量住房，应支付30%的风险防控基金，剩余风险防控基金的支付时间按规定顺延。

安居克住房研究所所长张博向《国家商报》记者分析说，过去长期出租公寓的打雷大多是企业挪用房客的房租来收房子造成的。一旦空的租金大幅上升，或租金收入明显低于预期，将会对企业的现金流产生很大影响，严重导致企业倒闭，从而侵害原有业主和租户的利益。通知要求“租赁资金应存入专用存款账户”，以便有效控制资金的使用，这将大大降低上述风险。

对于《通知》中关于“存量委托房屋支付30%风险防控基金”的规定，张博认为，这一措施相当于“双保险”，即在保证租赁资金安全的同时，要求企业的资金安全必须存入强制性的风险防控基金，这样一旦企业发生变化，最大限度地保障相关利益群体的相应权益。

此外，《通知》还指出，未按本规定做好房屋租赁资金监管工作的房屋租赁企业，将按照2019年11月发布的《杭州市房屋租赁资金监管办法(试行)》第十条(以下简称《办法》)进行处理。视情节轻重，采取面谈、列入风险警示名单、暂停网上签约和备案、取消金融支持资格、记入企业信用档案等方式进行处理。

值得一提的是，根据《政策解释》文件，之所以制定《通知》，主要是因为受新型冠状病毒疫情影响，房屋租赁企业生产经营困难严重。为减轻企业负担，帮助企业有效应对风险，渡过难关，支持企业复工复产，在《办法》中适当推迟租赁住房企业风险防控资金的资金监管和发放，更有利于降低租赁住房企业经营风险，维护租户和业主权益，促进租赁市场稳定健康发展。

或者加速长期租赁公寓行业的重组

张博在接受《全国商报》采访时表示，《通知》的颁布对杭州市长期租赁公寓企业提出了更高的要求。租赁资金一旦进入监管账户，不得擅自挪用。“因此，一些长期租赁公寓的公司由于自身资金短缺，未来将面临资金短缺。”

此外，张博还认为，严格的资本监管也对租赁机构的双房东模式提出了相应的挑战(即先从原房东处租下整栋房子，然后将整栋房子转租或转租给他人牟利)。

据了解，绝大多数长期出租公寓仍采用二房东经营模式。除了剪刀差之外，长期租赁公寓的企业还设定了付款时间差，这对租户来说是严格的。一般来说，租户需要每六个月进行一次抵押，每年进行一次抵押，或者每月以高租金支付租金贷款。房东的付款方式通常是一次抵押、三次抵押付款或每月付款。

图片来源:照片网

正是由于这种支付时间差，长期租赁公寓企业可以获得一笔保证金，然后利用这笔保证金继续在市场上竞争或挪用它进行财务运作。

“高收入和低租金模式，盲目扩大规模，或者一些长期出租公寓的公司资金不足。一旦遇到资金链的时差，就可能造成流通问题，从而导致打雷。”张博指出。

近年来，杭州的长期租赁公寓市场一直很活跃，与此同时，杭州的长期租赁公寓企业也频频“怒喝”。据《国家商报》记者不完全统计，杭州长期租赁公寓市场存在资金链危机，如乐嘉公寓、丁家公寓、郭昶公寓、梦醒公寓、德裕科技、中泽地产等。

一位从事长期租赁公寓的人士认为，随着通知的颁布和更为详细的措施，对于杭州长期租赁公寓行业来说，可以起到规范市场秩序的作用，该行业过去一直在盲目扩张，缺乏监管。

然而，如果长期租赁公寓的企业想在更大的规模上增加市场份额，他们将不可避免地增加相应的房屋购置成本。据上述人士称，目前租赁市场租金上涨的驱动力较弱，简单的二房东模式不会产生相应的收入差异。市场上大多数长期租赁公寓都面临亏损。现在，杭州出台的这一更加严格的措施将使长期租赁公寓企业面临更大的挑战，同时也将加速长期租赁公寓行业的洗牌。

记者|吴若凡主编|魏赵云

|国家商业日报nbdnews原创文章|

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来源：环球邮报中文网