剩不到一个月，你的贷款合同改了吗？房贷利率已连降8个月，利息支出有何影

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根据央行此前的通知，lpr转换原则上应在2020年8月31日前完成，部分买家仍持观望态度。

离处理抵押贷款lpr转换的最后期限只剩下不到一个月了。来自广州的张告诉经纪公司《中国日报》的记者，他最近收到银行的一条消息，说他可以在手机应用上进行lpr转换，但他不知道如何更好地计算。

低利率利率的变化直接关系到买方每月供应量的增减。根据央行的数据，自去年8月lpr报价机制改革以来，在迄今为止的12个报价中，lpr在5年内已经下降了3倍，累计下降了20个基点。

风能数据显示，自去年11月以来，第一套住房贷款的平均利率已经连续8个月逐月下降。去年11月，第一笔住房贷款的平均利率为5.53%，今年7月达到5.26%，总共下降了27个基点。换句话说，第一套住房的平均抵押贷款利率比5年期贷款利率下降得更快。

此外，哪一个重新定价日期对转换lpr更具成本效益？一些受访者告诉中国券商记者，在转换lpr时，银行通常会提供两种选择，一种是基于个人贷款发放的日期，另一种是固定在每年的1月1日。但是，考虑到年底银行贷款额度普遍收紧，利率会上升，所以他们更喜欢前者。

平均抵押贷款利率已经下降了8个月

受贷款利率下调的影响，与之挂钩的抵押贷款利率也进入了下行通道，但上半年全国许多地方的平均抵押贷款利率下降幅度超过了贷款利率。

兴业证券最新报告指出，平均按揭利率连续8个月下降:2020年7月，全国首套房平均按揭利率为5.26%，同比下降3.31%，环比下降0.38%；二手房抵押贷款利率为5.58%，同比下降3.13%，环比下降0.36%。

风能数据显示，首套住房的平均按揭利率从2014年8月的6.70%逐渐下降到2017年6月的4.89%，然后在2018年12月升至5.68%，此后进入下行通道。

荣360数据研究所的分析师指出，自疫情爆发以来，lpr已多次调整，5年来lpr较去年年底下降了15个基点，这也带来了全国范围内不同程度的房贷利率下调。根据监测数据，今年7月份，第一套住房贷款的平均利率和第二套住房贷款的平均利率分别比去年年底下降了28个基点和27个基点，两者都远远超过了五年期贷款利率的下降幅度。

“在抵押贷款利率与低利率挂钩后，抵押贷款利率较低，这与低利率有较大关系。”中南财经政法大学数字经济研究所执行主任潘和林指出，与低利率相比，按揭利率下降较快，实现了“无投机住房”的目标，既满足了购房需求，又在一定程度上鼓励了消费需求，稳定了经济发展。

具体而言，与去年底相比，北京、上海、深圳一线城市首套住房贷款平均利率分别下降了15、17、40和22个基点，北京、上海和深圳的利率与5年期贷款利率的波动基本一致。然而，广州的降幅尤为明显，达到40个基点，在41个测试城市中排名第10。

截至2020年7月，36个城市的平均抵押贷款利率比去年年底下降了15个基点以上。其中，昆明和苏州的抵押贷款利率已下降逾60个基点；哈尔滨、郑州和中山也经历了超过50个基点的下降，另外五个城市经历了超过40个基点的下降。

东北证券的王凤华指出，截至7月份，lpr利率已经连续四个月保持不变。lpr利率保持不变，表明该行今年的空利润空间相对有限。

李万甫表示，住房信贷措施也是房地产调控的一个重要组成部分，5年期lpr报价已经好几个月没有变化，这也应该考虑避免刺激房地产市场的因素。因此，估计短期内抵押贷款利率的大规模下降趋势可能难以重现。

与客户相比，银行更喜欢低利率

根据央行此前的通知，lpr的转换原则上应在2020年8月31日前完成。

许多受访者表示，未来利率的下降趋势是一种高概率趋势，因此他们选择了低利率转换。不过，有受访者指出，与20年或30年期的按揭贷款相比，一两年期的低利率影响有限，所以我们应该从中长期角度考虑利率的长期变化趋势。

“是否选择lpr是客户的选择，但对于银行来说，它更愿意让客户选择lpr。”一家大型国有银行的银行工作人员告诉记者，例如，有必要打电话给一些按揭客户，告知是否要办理转换。如果是企业贷款，还会与对方讨论并签订自愿协议。

住在长沙的周女士告诉经纪公司中国记者，她今年在长沙买了一套房子。购房时，贷款银行没有在合同中明确列出贷款利率和基准利率的选择。“如果我不问，银行会直接以低利率处理。而这个贷款利率的具体差额，如何计算，没有人告诉我。”

尽管周女士对银行的服务不满意，但她还是根据自己获得的信息选择了lpr利率。“因为我和我的家人预计国内利率将整体下降，我认为低利率更合适。”

潘和林指出，“央行货币政策的制定和传导也符合lpr机制。”由于lpr已成为货币政策的重要传导机制，从政策传导和风险管理的角度来看，商业银行将更加欢迎lpr，并敦促贷款客户尽快进行lpr转型。”

中信证券(CITIC Securities)首席固定收益分析师明明表示，lpr改革后，存贷款利率均有所下降，但第二季度贷款利率的下降幅度有限。第二季度，金融机构人民币贷款加权平均利率仅下降2个基点，低于mlf和lpr的下降幅度。预计随后的lpr将难以下降，而基准转换股票贷款定价仍是降低成本的主要来源。

兆联金融首席研究员董希淼表示，9月份，股票抵押贷款定价基准转换将基本完成，股票抵押贷款利率中心将整体下移。然而，下半年货币政策不会进一步放松，但会更加强调适度，与抵押贷款利率密切相关的5年期低利率下降的次数并不多。

一位银行业内部人士表示，虽然无法预测未来低利率的具体趋势，但市场化利率与整体经济环境密切相关，经济环境良好，低利率可能会上升，但与此同时，每个人的还款能力也会提高，反之亦然。因此，从抗风险的角度来看，lpr可能更好。

哪一个对重新定价日更具成本效益？

据了解，按揭利率基本上每年都在变化，但重新定价的日期有两种选择:一是个人贷款发放日期，二是跟随趋势，即固定为每年的1月1日。

如何转换lpr？以广州的陈女士为例。她在今年3月完成了lpr转换。

陈女士于2018年底购房，当时购房利率为基准利率的4.90%，上浮10%，实际利率为5.39%，即贷款利率构成“基准利率为4.90%+59个基点”。

在3月份转换期间，陈女士选择了“每年1月1日”为重新定价日的调整方法。根据今年1月1日4.80%的贷款利率计算，利率将提高59个基点，即其未来贷款利率为“当年贷款利率+59个基点”。

从以上例子可以看出，陈女士在59个基点浮动前后并没有改变，而是用低利率代替了她当时买房时的基准利率。

一些买家对经纪公司中国记者表示:“如果重新定价的日期定在1月1日，有必要参考上一年12月20日的lpr报价，银行的资金将在每年年底吃紧，可能会加息。”这是不值得的。”

至于贷款人所担心的年底高利率问题，法律是无法总结的，因为低利率的报价还不到一年。仅11个月的数据显示，2019年12月，5年期低利率债券的价格为4.8%，低于2019年的4.85%，但高于今年的4.65%-4.80%。

据专家介绍，从2010年至2019年的实际情况来看，剔除基准贷款利率的调整因素后，当年一般贷款利率的波动幅度大多在10个基点以内(即0.1个百分点)。以100万元、剩余期限25年、等额本息的抵押贷款为例，利率分别为4.8%和4.7%，月还款额相差约57元。因此，选择重新定价日期的月份对借款人的实际利息支出影响不大。

来源：环球邮报中文网