深圳房租真降了！长租公寓最受伤，有平台“长收短付”回笼资金，专家紧急提

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“今年的租赁市场确实不好。”在深圳市人民南路从事房地产代理多年的黄经理告诉记者，“关口附近的房产租赁市场非常火爆，租金回报率也比较高，但今年的市场就不一样了。”

在火热的深圳交易市场背后，租赁市场相对平静。在这种背景下，整个长期租赁公寓行业甚至面临更多考验。此时，“长收短付”的现象似乎在租金上有所折扣，这种现象正在逐渐上升，并存在很大的隐患。

业主主动降低租金

罗湖口岸附近的人民南路是深圳“港味”最浓的地方之一。据调查，罗湖区人民南路的香港购房者比例甚至接近50%。但是，受疫情和相关防疫措施的影响，这里的受欢迎程度似乎不如以前。

“像往常一样，这里的房子紧挨着罗湖口岸，交通生活很方便。这种房子受到在深港之间工作的人和跨境儿童父母的普遍欢迎。去年租的房子不错，有时下一个房客不到一个星期就搬进来了。”黄经理正在劝说一位业主降低租金。房主刚刚在人民南区的房地产奕譞社区买了一套一室一厅的公寓。他原本计划以每月6000元的租金出租，但以目前的市场价格很难租出去。“今年的类似住房，大多数业主的价格在5000元至5500元左右。”一些住户还告诉记者，他们已经在罗湖西村租了一套房子三年了。他们第一次看到房东愿意减租几百美元，希望房客能继续续租。

除了人民南路，记者把福田口岸和皇岗口岸附近几个社区的房产中介经理称为租户，他们几乎都得到了同样的回答:今年空的租金谈判房间比以前大了，有很多房子急于出租。在福田口岸附近的一个大型社区金堆金，记者发现，同面积房屋的租金价格相差很大。例如，对于一栋面积约为43平方米的房子，房主的租金从4600元到6000元不等。

事实上，除了港区，今年深圳整个房屋租赁市场都比较稳定。根据乐友佳研究中心的数据，租赁是房地产市场中受影响最大的市场。2020年上半年，深圳租赁市场的营业额同比下降20%以上。从月度趋势可以看出，深圳的房租从2月份开始逐月下降。到今年6月，月平均租金已从2月份的75元降至70元。乐友佳研究中心认为，在2020年上半年，许多房东选择了减少租金或不增加租金来留住房客。此外，前海关外一些地铁的开放吸引了前海关的许多租户搬到租金较低的前海关。这也促使房东在租金需求下降时不敢提高租金。

根据其他市场数据，深圳市场平均租金收益率仅为1.33%，尤其是在房价上涨的影响下，上半年租金收益率呈现持续下降趋势。

警惕“长收短付”

租金稳定甚至略有下降，这不仅影响房东，而且影响整个长期出租公寓行业。作为在房东和房客之间移动的“第二房东”，长期租赁公寓承担着更大的财务风险。

长期以来，诸如“长期收入和短期支付”等违规行为一直备受争议。记者在人民南区调查时发现，一些长期出租的公寓品牌房屋再次使用“长期付款和短期付款”的方式来吸引租户，似乎是在赚取丰厚的利润。

所谓“长期付款和短期付款”，是指向租户收取三个月以上的租金，并按月向房东支付租金的商业模式。“这栋房子的市场租金大约是5300元。如果支付半年(即一次性交付半年租金)，月租金为5050元；如果你每年付一次(一次付一年的租金)，每月租金只有4050元。”管家告诉记者。由于巨大的差价，这栋房子几天后就被租出去了。

近年来，为了快速筹集资金，一些不规范的长期租赁公寓或房屋租赁企业采取了“AG低付”(即向房东收取高租金，向房客支付低租金)和“长收短付”的经营模式，存在很大的隐患。无独有偶，受疫情影响，长期租赁公寓的入住率下降，许多父母的租赁公寓企业现金流紧张。今年上半年，企业资金链断裂的消息继续传出。

最近，中国房地产估价师和房地产经纪人协会发布了“出租中的低收益陷阱和长期收益与短期支付陷阱的风险警告”，为最近关注的长期出租公寓问题发出了风险警告。其中，在签订房屋租赁合同时，租户应特别注意租金支付的条款和条件，在合同中尽可能同意按月或不超过季度支付租金，警惕一次性提前3个月以上支付租金折扣的诱惑，不要一次性支付大量租金， 并防止房屋租赁企业在租赁期未满时逃跑或破产，原房东不会让他们居住，因为他们收不到租金。 易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在疫情期间，长期租赁公寓市场存在许多问题。类似的风险预警有助于房东理性看待市场，不要因为租金收入高而盲目将房屋交付给长期租赁公寓托管，也有助于租户理性看待租赁市场，防范各种交易风险。

此外，记者还打电话给深圳市场的几家大型长期租赁公寓公司作为房东，但对方的客服详细询问了上市信息却没有跟进。一些工作人员告诉记者，长期出租公寓是选择性的，只在某些社区进行。今年，该公司的房屋收回计划也很谨慎。壳牌研究院的报告指出，今年上半年，租赁市场的季节性周期规律被打破，传统的租赁旺季并不景气。从市场参与者的角度来看，长期租赁公寓的企业也经历了商业考验，中小企业面临财务困难。今年上半年，长期租赁公寓企业扩张趋势放缓，新店开店率远低于去年水平。今年上半年，没有开发商进入长期租赁公寓领域。

来源：环球邮报中文网